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Appartement 1 pièce 12 m²

VilleMarseille 6e (13)
Surface12
Coût Total71 140
Loyer Annuel2 599
Rentabilité3.65%
Cashflow/mois-171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 25 000 €
Surface : 12 m²
Prix au m² : 2 083,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 pièce 12 m²

MARSEILLE 6ÈME LODI Rue Marengo. Rare à la vente Situé au 4e et dernier étage, ce bien se compose de trois lots offrant de nombreuses possibilités (investissement locatif, pied-à-terre ou espace de stockage optimisé).

  • Chambre de bonne lumineuse avec balcon, bénéficiant d'une vue dégagée exceptionnelle sur les toits de Marseille et la majestueuse Notre-Dame de la Garde - Pièce d'eau avec WC attenant - Grande cave saine de 17 m2 en sous-sol, idéale stockage ou valorisation complémentaire Atouts majeurs : Dernier étage, calme et luminosité Vue emblématique marseillaise Très faibles charges : seulement 11 EUR/mois Fort potentiel de rentabilité après optimisation Emplacement recherché, à proximité immédiate des commodités, transports et du centre-ville. Taxe foncière 105EUR. Pour tous renseignements, contacter Mme Emmanuelle ANFOSSO au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]. Agent commercial de la SAS GITIMMO immatriculé au RSAC de Marseille sous le No 519 612 345. Prix de vente public 25.000EUR honoraires à charge vendeur Cette annonce vous est proposée par Anfosso Emmanuelle - - NoRSAC: 519 612 345, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de CCI Marseille

Surface : 12 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 19

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Marseille 6e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13006
Coordonnées : 43.288868, 5.385728
Total : 71 140
Prix d'acquisition : 25 000
Travaux : 44 140
Valeur du bien : 69 140
Frais de notaire : 2 000
Coût estimé : 2 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 12
Loyer prédit : 18.05€/m²/mois
Fourchette : 14.19€ - 22.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 217€/mois
Loyer annuel estimé : 2599€/an
Fourchette totale : 170€ - 276€/mois
Fourchette annuelle : 2043€ - 3307€/an
Rentabilité brute :3.65%
Fourchette de rentabilité :2.87% - 4.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 528,99 €/m²
Basé sur :582 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :42 348
Prix d'achat :25 000
Décote à l'achat :-17 348 (-41.0%)
Marge achat-revente :-28 792€ (-68.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :347,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 367,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 088,65
Coût de l'assurance :6 046,90
Taxe foncière : 105,00€/an
Soit par mois : 8,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 11,00€/mois
Soit par an : 132,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 216,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 387,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-170,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 12 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 1 fenêtre
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage, 1 ensemble sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nus nécessitant un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation entrée
Rénovation de l'entrée avec peinture et rangement
Quantité: 4 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nus nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 140(3 678 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:600
    Fenêtre double vitrage: 1 fenêtre × 600€ = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 920
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² de carrelage × 60€/m² = 120€, 1 ensemble sanitaire = 3000€, Plomberie et électricité = 800€, Main d'œuvre: 1000€ = 4000€
  • Cuisine:25 000
    Rénovation complète cuisine: Cuisine complète = 8000€, Électroménager = 3000€, Plomberie et électricité = 2000€, Main d'œuvre: 1000€ = 12000€
  • Chambres:800
    Parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Autres pièces:320
    Peinture murs: 4 m² × 80€/m² = 320€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 217 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 599 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 296 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 140 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 105 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 132 €/an
Calcul : 11 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 915
Revenus locatifs : +2 599
Charges déductibles : -46 915
Résultat foncier Année 1 : -44 316(Déficit de 44 316 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 916
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 775 €/an
Revenus locatifs : +2 599
Charges déductibles : -2 775
Résultat foncier Années 2+ : -176 €/an(Déficit de 176 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22915.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 25 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 16 250(65% de 25 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 591 €/an
Calcul : 16 250 € × 3,636% = 591
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 59946 9172 298-44 31821 400 €22 918 €22 918 €
22 6512 7152 236-6464 €-22 918 €
32 7042 6512 17253--22 865 €
42 7582 5852 106174--22 691 €
52 8132 5162 037297--22 394 €
62 8702 4451 967424--21 970 €
72 9272 3721 893555--21 415 €
82 9862 2971 818689--20 726 €
93 0452 2191 740827--19 900 €
103 1062 1381 659968--18 932 €
113 1682 0551 5761 114--17 818 €
123 2321 9691 4901 263---
133 2961 8801 4011 417---
143 3621 7881 3091 574---
153 4301 6931 2141 737---
163 4981 5951 1161 903---
173 5681 4941 0152 075---
183 6401 3899102 251---
193 7121 2818022 432---
203 7871 1696902 618---
213 8621 0535752 809---
223 9409344553 005---
234 0188113323 208---
244 0996832053 415---
254 181552733 629---
TOTAL83 25389 20133 089-5 94721 464Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 439
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -5 947
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +546 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+546-6 420+6 966
2+546-19+565
3+5460+546
4+5460+546
5+5460+546
6+5460+546
7+5460+546
8+5460+546
9+5460+546
10+5460+546
11+5460+546
12+546+379+167
13+546+425+121
14+546+472+74
15+546+521+25
16+546+571-25
17+546+622-76
18+546+675-129
19+546+729-183
20+546+785-239
21+546+843-297
22+546+902-356
23+546+962-416
24+546+1 025-479
25+546+1 089-543
Total+13 650+3 561+10 089
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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