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Appartement à vendre

VilleChilly-Mazarin (91)
Surface92m²
Coût Total237 360€
Loyer Annuel16 802€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-347€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 2 168,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest

Dans un immeuble de 7 étages, venez découvrir cet appartement F5 d'environ 92 m2 au 2ème étage avec les travaux de rénovation énergétique a venir, restant à la charge du propriétaire actuel. Dès votre arrivée, une entrée vous permet d'accéder au séjour lumineux exposé sud/ouest avec un beau balcon. D'une cuisine fermée équipée, aménagée, d'une chambre et d'un couloir avec placards vous mène vers 3 autres belles chambres, dont une avec son lavabo, une salle de bain, ainsi que des wc séparés. Un cellier, ainsi qu'une place de parking complètent ce bien.

  • Double vitrage PVC
  • Balcon exposé sud/ouest A proximité des écoles (maternelle, primaire et collège), du centre ville et ses commodités (pharmacies, boulangeries, primeurs etc) ** Visite possible 7j/7 sur rendez-vous jusqu'à 21h30 ** ** Je réponds aux appels, SMS ou mails même tard le soir. **

Cette annonce référence 273392 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAVID DAUPHIN (EI) immatriculé au RSAC de EVRY (91000) sous le numéro 52897163300045.

Prix du bien : 199 500,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Procédure en cours. Nombre de lots : 3 Charges prévisionnelles annuelles : 4 200,00 euros

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/02/2025 Score DPE : 149 kWhEP/m²/an Score GES : 30 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1110.00 euros et 1530.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Chilly-Mazarin
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91380
Coordonnées : 48.705512, 2.311276
Total : 237 360€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 21 900€
Valeur du bien : 221 400€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 15.22€/m²/mois
Fourchette : 13.05€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1400€/mois
Loyer annuel estimé : 16802€/an
Fourchette totale : 1201€ - 1633€/mois
Fourchette annuelle : 14408€ - 19594€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 457,87 €/m²
Basé sur :190 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 124 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-26 624€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-11 236€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 161,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :94,94€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 256,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 154,63€
Coût de l'assurance :28 483,20€
Taxe foncière : 1 680,20€/an
Soit par mois : 140,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 350,00€/mois
Soit par an : 4 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 400,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 746,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 149 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 4 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité générale.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 900 €(238 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation 4 chambres (60 m²): 60 m² × 120€/m² = 7200€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant fourniture et pose, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chilly-Mazarin (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 400 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 802 €/an
Calcul : 1 400 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 360 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 680 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 200 €/an
Calcul : 350 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 628 €
Revenus locatifs : +16 802 €
Charges déductibles : -36 628 €
Résultat foncier Année 1 : -19 826 €(Déficit de 19 826 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 126 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 728 €/an
Revenus locatifs : +16 802 €
Charges déductibles : -14 728 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9125.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 802 €36 635 €7 716 €-19 833 €10 700 €9 133 €9 133 €
217 138 €14 527 €7 508 €2 611 €--6 523 €
317 481 €14 313 €7 293 €3 168 €--3 355 €
417 830 €14 091 €7 071 €3 740 €---
518 187 €13 861 €6 842 €4 326 €---
618 551 €13 624 €6 604 €4 927 €---
718 922 €13 379 €6 359 €5 543 €---
819 300 €13 126 €6 106 €6 174 €---
919 686 €12 864 €5 845 €6 822 €---
1020 080 €12 594 €5 574 €7 486 €---
1120 482 €12 314 €5 295 €8 167 €---
1220 891 €12 025 €5 006 €8 866 €---
1321 309 €11 727 €4 708 €9 582 €---
1421 735 €11 419 €4 399 €10 317 €---
1522 170 €11 100 €4 080 €11 070 €---
1622 613 €10 771 €3 751 €11 843 €---
1723 066 €10 430 €3 411 €12 635 €---
1823 527 €10 079 €3 059 €13 448 €---
1923 997 €9 715 €2 696 €14 282 €---
2024 477 €9 340 €2 320 €15 138 €---
2124 967 €8 951 €1 932 €16 015 €---
2225 466 €8 550 €1 531 €16 916 €---
2325 976 €8 136 €1 116 €17 840 €---
2426 495 €7 707 €688 €18 788 €---
2527 025 €7 265 €245 €19 760 €---
TOTAL538 173 €308 543 €111 155 €229 630 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 802 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 528 €-3 210 €+6 738 €
2+3 528 €0 €+3 528 €
3+3 528 €0 €+3 528 €
4+3 528 €+116 €+3 412 €
5+3 528 €+1 298 €+2 230 €
6+3 528 €+1 478 €+2 050 €
7+3 528 €+1 663 €+1 865 €
8+3 528 €+1 852 €+1 676 €
9+3 528 €+2 047 €+1 481 €
10+3 528 €+2 246 €+1 282 €
11+3 528 €+2 450 €+1 078 €
12+3 528 €+2 660 €+868 €
13+3 528 €+2 875 €+653 €
14+3 528 €+3 095 €+433 €
15+3 528 €+3 321 €+207 €
16+3 528 €+3 553 €-25 €
17+3 528 €+3 791 €-263 €
18+3 528 €+4 034 €-506 €
19+3 528 €+4 285 €-757 €
20+3 528 €+4 541 €-1 013 €
21+3 528 €+4 805 €-1 277 €
22+3 528 €+5 075 €-1 547 €
23+3 528 €+5 352 €-1 824 €
24+3 528 €+5 636 €-2 108 €
25+3 528 €+5 928 €-2 400 €
Total+88 200 €+68 889 €+19 311 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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