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Immeuble 519 m² Argentan

VilleArgentan (61)
Surface519
Coût Total556 480
Loyer Annuel51 175
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+890
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 396 000 €
Surface : 519 m²
Prix au m² : 763,01 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Votre agence Century 21 ML Immobilier à Argentan vous propose à l'achat :

Un ensemble immobilier à ARGENTAN, idéalement situé en hyper centre ville, à proximité des commerces, du pôle santé, de l'arrêt de bus central et des écoles.

Il se compose d'une surface commerciale au rez-de-chaussée comprenant 2 belles salles de réception, bar, cuisine, bureau et une autre pièce. 13 chambres avec salles d'eau privatives et une lingerie avec sanitaires, réparties sur les 2 niveaux supérieurs.

Greniers au-dessus et ancien logement de service. Cave en sous-sol avec chaufferie et espace de stockage.

Une grande cour privative fermée avec 2 bâtiments à rénover, ainsi q'un logement indépendant comprenant pièce de vie et salle d'eau au rez-de-chaussée, puis 2 pièces mansardées en enfilade à l'étage.

Réf : 11642. Honoraires charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles que le site Géorisques :


Votre agence Century 21 ML Immobilier c'est la vente, la location, la gestion locative, le syndic de copropriété et l'investissement locatif. Nos honoraires sont consultables sur notre site agence dans les mentions légales (***) Bien proposé par Ophélie ARNOUX EI, agent commercial (RSAC 532317765) Référence annonce : 11642 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Argentan
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61200
Coordonnées : 48.739273, -0.028079
Total : 556 480
Prix d'acquisition : 396 000
Travaux : 128 800
Valeur du bien : 524 800
Frais de notaire : 31 680
Coût estimé : 31 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 519
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 11.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 4265€/mois
Loyer annuel estimé : 51175€/an
Fourchette totale : 3034€ - 5993€/mois
Fourchette annuelle : 36413€ - 71921€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 12.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 470,59 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :763 236
Prix d'achat :396 000
Décote à l'achat :-367 236 (-48.1%)
Marge achat-revente :206 756€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :556 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 785,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :162,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 948,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :279 281,01
Coût de l'assurance :48 692,00
Taxe foncière : 5 117,49€/an
Soit par mois : 426,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 264,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 374,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :889,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 519 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 65 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 519 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 3 salles de bain (1 par chambre)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 13 chambres
Quantité: 13 chambres (environ 130 m² total)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Nettoyage et rafraîchissement des autres pièces (salle à manger, escalier)
Quantité: 2 pièces (environ 70 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite nettoyage et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :128 800(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:78 000
    Fenêtres double vitrage performant: 65 fenêtres × 1200€ = 78000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:24 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 8000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 800
    Parquet flottant: 130 m² × 60€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:5 200
    Peinture murs et plafonds: 130 m² × 40€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 40€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:2 800
    Nettoyage et rafraîchissement: 70 m² × 40€ = 2800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentan (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 265 €/mois
Revenus locatifs annuels : 51 175 €/an
Calcul : 4 265 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 233 €/an
Base de calcul : Emprunt de 556 480 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 948 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 128 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 155 098
Revenus locatifs : +51 175
Charges déductibles : -155 098
Résultat foncier Année 1 : -103 923(Déficit de 103 923 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 82 523
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 298 €/an
Revenus locatifs : +51 175
Charges déductibles : -26 298
Résultat foncier Années 2+ : 24 877 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 82522.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 396 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 257 400(65% de 396 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 360 €/an
Calcul : 257 400 € × 3,636% = 9 360
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
151 175155 11619 251-103 94121 400 €82 541 €82 541 €
252 19825 81218 74626 387--56 154 €
353 24225 28918 22427 953--28 201 €
454 30724 74917 68329 559---
555 39324 18817 12331 205---
656 50123 60816 54332 893---
757 63123 00815 94334 623---
858 78422 38615 32136 398---
959 96021 74214 67738 218---
1061 15921 07514 01040 084---
1162 38220 38413 31941 998---
1263 63019 66912 60343 961---
1364 90218 92811 86345 974---
1466 20018 16111 09648 039---
1567 52417 36610 30150 158---
1668 87516 5449 47952 331---
1770 25215 6928 62754 560---
1871 65714 8107 74556 848---
1973 09013 8966 83159 194---
2074 55212 9505 88561 602---
2176 04311 9704 90564 073---
2277 56410 9563 89166 608---
2379 1159 9052 84069 210---
2480 6988 8171 75271 881---
2582 3127 69062574 621---
TOTAL1 639 147584 710279 2811 054 43721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 054 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 51 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 747 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 747-6 420+17 167
2+10 7470+10 747
3+10 7470+10 747
4+10 747+407+10 340
5+10 747+9 361+1 386
6+10 747+9 868+879
7+10 747+10 387+360
8+10 747+10 919-172
9+10 747+11 465-718
10+10 747+12 025-1 278
11+10 747+12 599-1 852
12+10 747+13 188-2 441
13+10 747+13 792-3 045
14+10 747+14 412-3 665
15+10 747+15 047-4 300
16+10 747+15 699-4 952
17+10 747+16 368-5 621
18+10 747+17 054-6 307
19+10 747+17 758-7 011
20+10 747+18 481-7 734
21+10 747+19 222-8 475
22+10 747+19 982-9 235
23+10 747+20 763-10 016
24+10 747+21 564-10 817
25+10 747+22 386-11 639
Total+268 675+316 331+-47 656
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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