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T2 La Mongie Tourmalet

VilleBagnères-de-Bigorre (65)
Surface37m²
Coût Total89 910€
Loyer Annuel5 020€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-421€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 500 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 337,84 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement traversant : séjour et balcon plein sud avec vue directe sur la montagne et les pistes de ski Chambre séparée, au calme

Appartement ayant bénéficié d’une véritable rénovation complète : cuisine ouverte entièrement équipée, sols, mobilier, …

Il peut accueillir confortablement 6 personnes : 2 lits superposés dans la chambre 1 canapé convertibles ikéa en 160 cm dans le séjour

Résidence (La Mongie Tourmalet) idéalement située :

  • l'été au bord de la route du col du Tourmalet. Accès au Pic du midi
  • l'hiver au milieu des pistes (chaussez vos skis devant la porte) et galerie marchande dans l'immeuble (supérette, restaurants, location matériels, ESF, ...)

Vendu meublé et équipé avec cellier (juste en face de l’appartement)

OPTION APPRÉCIABLE : possibilité de place de parking extérieur en supplément, confort non négligeable dans une station prisée.

Sans parking : 49 500 € Avec parking : 55 500 €

Appartement aussi bien adapté à une résidence secondaire qu’à un investissement locatif à fort potentiel

Charges de copropriété : 996 € / trimestre, y compris chauffage collectif, eau chaude, ascenseur, entretien et petites réparations Copropriété avec procédure en cours pour impayés

Ville : Bagnères-de-Bigorre
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65200
Coordonnées : 42.910810, 0.176790
Total : 89 910€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 36 450€
Valeur du bien : 85 950€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 11.31€/m²/mois
Fourchette : 8.04€ - 15.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5020€/an
Fourchette totale : 297€ - 589€/mois
Fourchette annuelle : 3568€ - 7062€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :3.97% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 631,58 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 368 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-10 868€ (-18.0%)
Marge achat-revente :-29 542€ (-48.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :439,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 465,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 818,95€
Coût de l'assurance :7 867,12€
Taxe foncière : 502,00€/an
Soit par mois : 41,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 332,00€/mois
Soit par an : 3 984,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 418,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-420,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des chambres avec peinture et remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 450 €(985 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 400€
    Rénovation salle de bain: 5 m² carrelage × 60€/m² = 300€, 1 baignoire × 1500€ = 1500€, 1 lavabo × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 2000€ = 4000€
  • Chambres:4 600€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1400€ = 3000€
  • Cuisine:4 950€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification installations: 2000€ (incluant main d'œuvre) = 2500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnères-de-Bigorre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 020 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 315 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 984 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 153 €
Revenus locatifs : +5 020 €
Charges déductibles : -44 153 €
Résultat foncier Année 1 : -39 133 €(Déficit de 39 133 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 733 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 703 €/an
Revenus locatifs : +5 020 €
Charges déductibles : -7 703 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 683 €/an(Déficit de 2 683 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17732.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 020 €44 156 €2 905 €-39 136 €21 400 €17 736 €17 736 €
25 120 €7 627 €2 826 €-2 507 €2 507 €-17 736 €
35 223 €7 546 €2 745 €-2 323 €2 323 €-17 736 €
45 327 €7 462 €2 661 €-2 135 €2 135 €-17 736 €
55 434 €7 376 €2 575 €-1 942 €1 942 €-17 736 €
65 542 €7 286 €2 485 €-1 744 €1 744 €-17 736 €
75 653 €7 194 €2 393 €-1 540 €1 540 €-17 736 €
85 766 €7 098 €2 298 €-1 332 €1 332 €-17 736 €
95 882 €7 000 €2 199 €-1 118 €1 118 €-17 736 €
105 999 €6 898 €2 097 €-898 €898 €-17 736 €
116 119 €6 792 €1 992 €-673 €673 €-17 736 €
126 242 €6 684 €1 883 €-442 €442 €--
136 367 €6 571 €1 771 €-205 €205 €--
146 494 €6 455 €1 654 €39 €---
156 624 €6 335 €1 534 €289 €---
166 756 €6 211 €1 410 €545 €---
176 891 €6 083 €1 282 €808 €---
187 029 €5 951 €1 150 €1 078 €---
197 170 €5 814 €1 013 €1 356 €---
207 313 €5 673 €872 €1 640 €---
217 459 €5 527 €726 €1 933 €---
227 609 €5 376 €575 €2 233 €---
237 761 €5 220 €419 €2 541 €---
247 916 €5 059 €258 €2 857 €---
258 074 €4 893 €92 €3 181 €---
TOTAL160 791 €198 286 €41 819 €-37 495 €38 259 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 11 478 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -37 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 020 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 054 €-6 420 €+7 474 €
2+1 054 €-752 €+1 806 €
3+1 054 €-697 €+1 751 €
4+1 054 €-640 €+1 694 €
5+1 054 €-583 €+1 637 €
6+1 054 €-523 €+1 577 €
7+1 054 €-462 €+1 516 €
8+1 054 €-400 €+1 454 €
9+1 054 €-335 €+1 389 €
10+1 054 €-270 €+1 324 €
11+1 054 €-202 €+1 256 €
12+1 054 €-133 €+1 187 €
13+1 054 €-61 €+1 115 €
14+1 054 €+12 €+1 042 €
15+1 054 €+87 €+967 €
16+1 054 €+164 €+890 €
17+1 054 €+242 €+812 €
18+1 054 €+324 €+730 €
19+1 054 €+407 €+647 €
20+1 054 €+492 €+562 €
21+1 054 €+580 €+474 €
22+1 054 €+670 €+384 €
23+1 054 €+762 €+292 €
24+1 054 €+857 €+197 €
25+1 054 €+954 €+100 €
Total+26 350 €-5 928 €+32 278 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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