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Achat : Appartement Condé-sur-Noireau (14110)

Bien expiré
VilleCondé-sur-Noireau (14)
Surface67m²
Coût Total116 250€
Loyer Annuel6 268€
Rentabilité5.39%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 500 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 007,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Bel appartement de 67 m² très lumineux au 2ème étage d'une petite copropriété, située proche du centre ville de Condé sur Noireau. Vous disposerez d'une entrée avec placard, d'un salon-séjour de 27m² ouvrant sur un balcon, d'une cuisine à mettre au goût du jour, d'une salle d'eau et de deux chambres. Cave. Quelques travaux à prévoir pour le rendre plus confortable.

Ville : Condé-sur-Noireau
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14110
Coordonnées : 48.849415, -0.553309
Total : 116 250€
Prix d'acquisition : 67 500€
Travaux : 43 350€
Valeur du bien : 110 850€
Frais de notaire : 5 400€
Coût estimé : 5 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 5.72€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 522€/mois
Loyer annuel estimé : 6268€/an
Fourchette totale : 384€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 4603€ - 8537€/an
Rentabilité brute :5.39%
Fourchette de rentabilité :3.96% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :798,33 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 488 €
Prix d'achat :67 500 €
Décote à l'achat :+14 012€ (+26.2%)
Marge achat-revente :-62 762€ (-117.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 250€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :572,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :29,06€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 601,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 549,48€
Coût de l'assurance :8 718,75€
Taxe foncière : 626,84€/an
Soit par mois : 52,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 522,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 653,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à mettre au goût du jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rénover
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 350 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1500€ = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Condé-sur-Noireau). Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 268 €/an
Calcul : 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 845 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 250 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 349 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 627 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 170 €
Revenus locatifs : +6 268 €
Charges déductibles : -48 170 €
Résultat foncier Année 1 : -41 902 €(Déficit de 41 902 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 502 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 820 €/an
Revenus locatifs : +6 268 €
Charges déductibles : -4 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20501.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 875 €(65% de 67 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 595 €/an
Calcul : 43 875 € × 3,636% = 1 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 268 €48 174 €3 848 €-41 905 €21 400 €20 505 €20 505 €
26 394 €4 721 €3 745 €1 673 €--18 833 €
36 522 €4 615 €3 639 €1 907 €--16 925 €
46 652 €4 505 €3 529 €2 148 €--14 778 €
56 785 €4 391 €3 415 €2 394 €--12 384 €
66 921 €4 273 €3 298 €2 648 €--9 736 €
77 059 €4 152 €3 176 €2 908 €--6 829 €
87 200 €4 026 €3 050 €3 174 €--3 654 €
97 344 €3 896 €2 920 €3 449 €--206 €
107 491 €3 762 €2 786 €3 730 €---
117 641 €3 623 €2 647 €4 019 €---
127 794 €3 479 €2 503 €4 315 €---
137 950 €3 330 €2 355 €4 620 €---
148 109 €3 176 €2 201 €4 932 €---
158 271 €3 018 €2 042 €5 253 €---
168 436 €2 853 €1 878 €5 583 €---
178 605 €2 683 €1 708 €5 922 €---
188 777 €2 508 €1 532 €6 270 €---
198 953 €2 326 €1 350 €6 627 €---
209 132 €2 138 €1 163 €6 994 €---
219 315 €1 944 €968 €7 371 €---
229 501 €1 743 €768 €7 758 €---
239 691 €1 535 €560 €8 155 €---
249 885 €1 321 €345 €8 564 €---
2510 082 €1 099 €123 €8 984 €---
TOTAL200 780 €123 289 €55 549 €77 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 316 €-6 420 €+7 736 €
2+1 316 €0 €+1 316 €
3+1 316 €0 €+1 316 €
4+1 316 €0 €+1 316 €
5+1 316 €0 €+1 316 €
6+1 316 €0 €+1 316 €
7+1 316 €0 €+1 316 €
8+1 316 €0 €+1 316 €
9+1 316 €0 €+1 316 €
10+1 316 €+1 057 €+259 €
11+1 316 €+1 206 €+110 €
12+1 316 €+1 295 €+21 €
13+1 316 €+1 386 €-70 €
14+1 316 €+1 480 €-164 €
15+1 316 €+1 576 €-260 €
16+1 316 €+1 675 €-359 €
17+1 316 €+1 777 €-461 €
18+1 316 €+1 881 €-565 €
19+1 316 €+1 988 €-672 €
20+1 316 €+2 098 €-782 €
21+1 316 €+2 211 €-895 €
22+1 316 €+2 327 €-1 011 €
23+1 316 €+2 447 €-1 131 €
24+1 316 €+2 569 €-1 253 €
25+1 316 €+2 695 €-1 379 €
Total+32 900 €+23 247 €+9 653 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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