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Vente appartement 3 pièces 69 m² Montsaunès (31260) - Superimmo

VilleMontsaunès (31)
Surface69m²
Coût Total108 440€
Loyer Annuel6 935€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 956,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ce bel ensemble immobilier offre de nombreuse possibilités. Il se compose en rez-de-chaussée, d'un bureau de 20 m2 avec terrasse, pouvant facilement se transformé en studio. A l'étage, vous découvrirez un appartement de 49 m2 avec terrasse. Un bien idéal pour un investissement locatif ou un projet mixte habitation/professionnel.

Ville : Montsaunès
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31260
Total : 108 440€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 37 160€
Valeur du bien : 103 160€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.38€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 578€/mois
Loyer annuel estimé : 6935€/an
Fourchette totale : 475€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5699€ - 8440€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 015,43 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :139 065 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-73 065€ (-52.5%)
Marge achat-revente :30 625€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 561,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 437,63€
Coût de l'assurance :9 488,50€
Taxe foncière : 693,52€/an
Soit par mois : 57,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 577,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 619,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé pour chambre sans photo - nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'état du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 160 €(539 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:4 660€
    Rénovation chambre: 12 m² × 100€/m² = 1 200€, Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 1 chambre × 1 500€ = 1 500€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Vérification parquet: 1 salon × 750€ = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montsaunès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 578 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 935 €/an
Calcul : 578 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 733 €
Revenus locatifs : +6 935 €
Charges déductibles : -41 733 €
Résultat foncier Année 1 : -34 798 €(Déficit de 34 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 573 €/an
Revenus locatifs : +6 935 €
Charges déductibles : -4 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 362 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13397.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 935 €41 737 €3 504 €-34 801 €21 400 €13 401 €13 401 €
27 074 €4 482 €3 409 €2 592 €--10 809 €
37 215 €4 384 €3 311 €2 831 €--7 978 €
47 360 €4 283 €3 210 €3 077 €--4 902 €
57 507 €4 179 €3 106 €3 328 €--1 573 €
67 657 €4 071 €2 998 €3 586 €---
77 810 €3 959 €2 886 €3 851 €---
87 966 €3 844 €2 771 €4 122 €---
98 126 €3 725 €2 652 €4 400 €---
108 288 €3 602 €2 529 €4 686 €---
118 454 €3 475 €2 402 €4 979 €---
128 623 €3 344 €2 271 €5 279 €---
138 795 €3 209 €2 135 €5 587 €---
148 971 €3 068 €1 995 €5 903 €---
159 151 €2 924 €1 851 €6 227 €---
169 334 €2 774 €1 701 €6 560 €---
179 520 €2 620 €1 547 €6 901 €---
189 711 €2 460 €1 387 €7 251 €---
199 905 €2 295 €1 222 €7 610 €---
2010 103 €2 125 €1 052 €7 978 €---
2110 305 €1 949 €876 €8 357 €---
2210 511 €1 767 €694 €8 744 €---
2310 722 €1 579 €506 €9 143 €---
2410 936 €1 385 €312 €9 551 €---
2511 155 €1 184 €111 €9 971 €---
TOTAL222 135 €114 424 €50 438 €107 711 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 711 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 935 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 456 €-6 420 €+7 876 €
2+1 456 €0 €+1 456 €
3+1 456 €0 €+1 456 €
4+1 456 €0 €+1 456 €
5+1 456 €0 €+1 456 €
6+1 456 €+604 €+852 €
7+1 456 €+1 155 €+301 €
8+1 456 €+1 237 €+219 €
9+1 456 €+1 320 €+136 €
10+1 456 €+1 406 €+50 €
11+1 456 €+1 494 €-38 €
12+1 456 €+1 584 €-128 €
13+1 456 €+1 676 €-220 €
14+1 456 €+1 771 €-315 €
15+1 456 €+1 868 €-412 €
16+1 456 €+1 968 €-512 €
17+1 456 €+2 070 €-614 €
18+1 456 €+2 175 €-719 €
19+1 456 €+2 283 €-827 €
20+1 456 €+2 394 €-938 €
21+1 456 €+2 507 €-1 051 €
22+1 456 €+2 623 €-1 167 €
23+1 456 €+2 743 €-1 287 €
24+1 456 €+2 865 €-1 409 €
25+1 456 €+2 991 €-1 535 €
Total+36 400 €+32 313 €+4 087 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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