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Maison 3 chambres

VilleSaint-Florentin (89)
Surface100.91m²
Coût Total121 690€
Loyer Annuel8 932€
Rentabilité7.34%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 100.91 m²
Prix au m² : 683,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Découvrez cette maison pleine de potentielle, idéale pour ceux qui recherchent un cadre de vie agréable et fonctionnel. En entrant, vous serez accueilli par une cuisine, parfaite pour concocter vos plats préférés. Le salon/séjour, spacieux, invite à la détente et aux moments de partage en famille ou entre amis. Une chambre au rez-de-chaussée offre un confort appréciable, tandis qu'une salle de bains et un WC ajoutent à la praticité de cet espace. La chaufferie/buanderie complète ce niveau, offrant un espace fonctionnel pour vos besoins quotidiens. À l'étage, vous trouverez deux chambres en enfilade, idéales pour créer un cocon douillet. Le grenier, avec son potentiel d'aménagement, vous permettra de laisser libre cours à votre imagination, que ce soit pour un bureau, une salle de jeux ou un espace de rangement. De plus, la cave offre un espace supplémentaire pour stocker vos affaires. Cette maison est prête à accueillir vos projets de vie. N'attendez plus pour venir la visiter et vous projeter dans votre futur chez-vous ! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : 06.99.41.91.19 Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet : www.groupe123immo.com Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.groupe123immo.com/honoraires

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 48.000502, 3.686808
Total : 121 690€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 47 170€
Valeur du bien : 116 170€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100.91m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 744€/mois
Loyer annuel estimé : 8932€/an
Fourchette totale : 582€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6989€ - 11416€/an
Rentabilité brute :7.34%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :869,24 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 715 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-18 715€ (-21.3%)
Marge achat-revente :-33 975€ (-38.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 690€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :35,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 464,47€
Coût de l'assurance :10 647,88€
Taxe foncière : 893,24€/an
Soit par mois : 74,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 744,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 314 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100.91 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100.91 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 170 €(467 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 570€
    Isolation toiture/combles: 100.91 m² × 70€/m² = 7070€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Mise à jour électroménager et peinture: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Florentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 170€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 744 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 932 €/an
Calcul : 744 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 690 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 426 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 893 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 719 €
Revenus locatifs : +8 932 €
Charges déductibles : -52 719 €
Résultat foncier Année 1 : -43 787 €(Déficit de 43 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 549 €/an
Revenus locatifs : +8 932 €
Charges déductibles : -5 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 383 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22386.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 932 €52 723 €4 234 €-43 791 €21 400 €22 391 €22 391 €
29 111 €5 442 €4 123 €3 669 €--18 722 €
39 293 €5 328 €4 009 €3 965 €--14 757 €
49 479 €5 209 €3 890 €4 270 €--10 487 €
59 669 €5 086 €3 767 €4 582 €--5 905 €
69 862 €4 959 €3 640 €4 903 €--1 001 €
710 059 €4 827 €3 508 €5 232 €---
810 260 €4 690 €3 371 €5 570 €---
910 466 €4 549 €3 230 €5 917 €---
1010 675 €4 402 €3 083 €6 273 €---
1110 888 €4 251 €2 932 €6 638 €---
1211 106 €4 093 €2 774 €7 013 €---
1311 328 €3 931 €2 611 €7 398 €---
1411 555 €3 762 €2 443 €7 793 €---
1511 786 €3 587 €2 268 €8 199 €---
1612 022 €3 406 €2 087 €8 615 €---
1712 262 €3 219 €1 900 €9 043 €---
1812 507 €3 025 €1 706 €9 483 €---
1912 758 €2 824 €1 505 €9 934 €---
2013 013 €2 615 €1 296 €10 397 €---
2113 273 €2 400 €1 081 €10 873 €---
2213 538 €2 176 €857 €11 362 €---
2313 809 €1 945 €626 €11 864 €---
2414 085 €1 705 €386 €12 380 €---
2514 367 €1 457 €138 €12 910 €---
TOTAL286 106 €141 613 €61 464 €144 493 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 493 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 876 €-6 420 €+8 296 €
2+1 876 €0 €+1 876 €
3+1 876 €0 €+1 876 €
4+1 876 €0 €+1 876 €
5+1 876 €0 €+1 876 €
6+1 876 €0 €+1 876 €
7+1 876 €+1 269 €+607 €
8+1 876 €+1 671 €+205 €
9+1 876 €+1 775 €+101 €
10+1 876 €+1 882 €-6 €
11+1 876 €+1 991 €-115 €
12+1 876 €+2 104 €-228 €
13+1 876 €+2 219 €-343 €
14+1 876 €+2 338 €-462 €
15+1 876 €+2 460 €-584 €
16+1 876 €+2 585 €-709 €
17+1 876 €+2 713 €-837 €
18+1 876 €+2 845 €-969 €
19+1 876 €+2 980 €-1 104 €
20+1 876 €+3 119 €-1 243 €
21+1 876 €+3 262 €-1 386 €
22+1 876 €+3 409 €-1 533 €
23+1 876 €+3 559 €-1 683 €
24+1 876 €+3 714 €-1 838 €
25+1 876 €+3 873 €-1 997 €
Total+46 900 €+43 348 €+3 552 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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