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Appartement 3 pièces

VilleLimoges (87)
Surface66m²
Coût Total105 100€
Loyer Annuel6 835€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 984,85 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces, 66 m2, 2 chambres, cuisine, salle de bain. Bon état. Interphone. 7ème et dernier étage. Très belle vue

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.841070, 1.276440
Total : 105 100€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 99 900€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 570€/mois
Loyer annuel estimé : 6835€/an
Fourchette totale : 454€ - 715€/mois
Fourchette annuelle : 5447€ - 8575€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 448,28 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 586 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-30 586€ (-32.0%)
Marge achat-revente :-9 514€ (-10.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :520,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,78€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 550,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 060,67€
Coût de l'assurance :8 933,50€
Taxe foncière : 683,45€/an
Soit par mois : 56,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-37,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation:11 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la cuisine)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la salle de bain)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
  • Chambres - Électricité:300€
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 100€/chambre = 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les prix des matériaux pour la plupart des postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 570 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Calcul : 570 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 469 €
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -39 469 €
Résultat foncier Année 1 : -32 634 €(Déficit de 32 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 569 €/an
Revenus locatifs : +6 835 €
Charges déductibles : -4 569 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11234.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 835 €39 472 €3 531 €-32 638 €21 400 €11 238 €11 238 €
26 971 €4 478 €3 438 €2 493 €--8 745 €
37 111 €4 381 €3 341 €2 729 €--6 015 €
47 253 €4 281 €3 240 €2 972 €--3 044 €
57 398 €4 177 €3 136 €3 221 €---
67 546 €4 070 €3 029 €3 476 €---
77 697 €3 959 €2 918 €3 738 €---
87 851 €3 844 €2 803 €4 007 €---
98 008 €3 725 €2 684 €4 283 €---
108 168 €3 602 €2 561 €4 566 €---
118 331 €3 475 €2 434 €4 857 €---
128 498 €3 343 €2 302 €5 155 €---
138 668 €3 207 €2 166 €5 461 €---
148 841 €3 066 €2 025 €5 775 €---
159 018 €2 920 €1 879 €6 098 €---
169 198 €2 769 €1 728 €6 429 €---
179 382 €2 613 €1 572 €6 769 €---
189 570 €2 452 €1 411 €7 118 €---
199 761 €2 285 €1 244 €7 477 €---
209 957 €2 112 €1 071 €7 845 €---
2110 156 €1 933 €892 €8 223 €---
2210 359 €1 748 €707 €8 611 €---
2310 566 €1 557 €516 €9 009 €---
2410 777 €1 359 €318 €9 418 €---
2510 993 €1 154 €114 €9 839 €---
TOTAL218 912 €111 980 €51 061 €106 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 435 €-6 420 €+7 855 €
2+1 435 €0 €+1 435 €
3+1 435 €0 €+1 435 €
4+1 435 €0 €+1 435 €
5+1 435 €+53 €+1 382 €
6+1 435 €+1 043 €+392 €
7+1 435 €+1 121 €+314 €
8+1 435 €+1 202 €+233 €
9+1 435 €+1 285 €+150 €
10+1 435 €+1 370 €+65 €
11+1 435 €+1 457 €-22 €
12+1 435 €+1 547 €-112 €
13+1 435 €+1 638 €-203 €
14+1 435 €+1 733 €-298 €
15+1 435 €+1 829 €-394 €
16+1 435 €+1 929 €-494 €
17+1 435 €+2 031 €-596 €
18+1 435 €+2 136 €-701 €
19+1 435 €+2 243 €-808 €
20+1 435 €+2 353 €-918 €
21+1 435 €+2 467 €-1 032 €
22+1 435 €+2 583 €-1 148 €
23+1 435 €+2 703 €-1 268 €
24+1 435 €+2 825 €-1 390 €
25+1 435 €+2 952 €-1 517 €
Total+35 875 €+32 079 €+3 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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