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Détails du bien

Bien expiré
VilleFontaine-Chalendray (17)
Surface149m²
Coût Total206 160€
Loyer Annuel13 024€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 798,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Nichée au bout d'une impasse tranquille avec seulement deux voisins et sans circulation, cette charmante maison en pierre offre un confort immédiat et un énorme potentiel pour ceux qui souhaitent y apporter leur touche personnelle.

La propriété dispose de murs en pierre chaleureux et d'une cuisine-salle à manger accueillante équipée d'un poêle à bois, parfaite pour créer un coeur douillet à la maison. Avec ses trois chambres déjà en place, la maison offre suffisamment d'espace pour la famille ou les invités, tandis que son agencement se prête également à merveille à une extension ou à une reconfiguration, sous réserve des autorisations habituelles.

Bien que prête à être emménagée immédiatement, la propriété gagnerait à être rafraîchie à certains endroits, ce qui donnerait aux nouveaux propriétaires la possibilité de faire ressortir tout son caractère. Le toit doit être refait, un devis est en cours d'élaboration, ce qui garantit une tranquillité d'esprit pour l'avenir.

Située dans un environnement rural paisible, cette propriété est une superbe opportunité pour les acheteurs à la recherche d'une vie tranquille à la campagne, et d'une maison au charme authentique et offrant un espace pour s'épanouir.

Double vitrage en bois dans toute la maison. Boulangerie et pharmacy à 5 km, Aulnay-de-Saintonge avec tous commerces et Intermarché à 15 km, Matha à 15 km

Excellente maison de vacances ou premier achat.

Ville : Fontaine-Chalendray
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17510
Total : 206 160€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 77 640€
Valeur du bien : 196 640€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.73€ - 9.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13024€/an
Fourchette totale : 853€ - 1380€/mois
Fourchette annuelle : 10241€ - 16564€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :750 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 750 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+7 250€ (+6.5%)
Marge achat-revente :-94 410€ (-84.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 006,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :60,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 066,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 889,17€
Coût de l'assurance :18 039,00€
Taxe foncière : 1 302,41€/an
Soit par mois : 108,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 085,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 175,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 18 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation de la toiture à prévoir
Quantité: surface toiture à estimer
Raison: Toit à refaire, devis en cours

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 640 €(521 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:11 920€
    Isolation toiture/combles: 149 m² × 80€/m² = 11920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 375€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:720€
    Peinture salon: 18 m² × 40€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Réparation toiture:15 000€
    Réparation toiture: 100 m² × 150€/m² = 15000€ (estimation, incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 024 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 654 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 160 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 722 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 302 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 318 €
Revenus locatifs : +13 024 €
Charges déductibles : -86 318 €
Résultat foncier Année 1 : -73 294 €(Déficit de 73 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 678 €/an
Revenus locatifs : +13 024 €
Charges déductibles : -8 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 346 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51893.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 024 €86 325 €6 661 €-73 300 €21 400 €51 900 €51 900 €
213 285 €8 505 €6 481 €4 780 €--47 121 €
313 550 €8 319 €6 295 €5 232 €--41 889 €
413 821 €8 127 €6 103 €5 695 €--36 194 €
514 098 €7 928 €5 904 €6 170 €--30 025 €
614 380 €7 723 €5 699 €6 657 €--23 368 €
714 667 €7 511 €5 487 €7 156 €--16 212 €
814 961 €7 292 €5 268 €7 668 €--8 544 €
915 260 €7 066 €5 042 €8 194 €--350 €
1015 565 €6 832 €4 808 €8 733 €---
1115 876 €6 591 €4 567 €9 285 €---
1216 194 €6 342 €4 318 €9 852 €---
1316 518 €6 084 €4 060 €10 434 €---
1416 848 €5 818 €3 794 €11 031 €---
1517 185 €5 542 €3 518 €11 643 €---
1617 529 €5 258 €3 234 €12 271 €---
1717 879 €4 964 €2 940 €12 915 €---
1818 237 €4 661 €2 637 €13 576 €---
1918 602 €4 347 €2 323 €14 254 €---
2018 974 €4 024 €2 000 €14 950 €---
2119 353 €3 689 €1 665 €15 664 €---
2219 740 €3 343 €1 319 €16 397 €---
2320 135 €2 986 €962 €17 149 €---
2420 538 €2 617 €593 €17 921 €---
2520 949 €2 235 €211 €18 713 €---
TOTAL417 167 €224 129 €95 889 €193 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 735 €-6 420 €+9 155 €
2+2 735 €0 €+2 735 €
3+2 735 €0 €+2 735 €
4+2 735 €0 €+2 735 €
5+2 735 €0 €+2 735 €
6+2 735 €0 €+2 735 €
7+2 735 €0 €+2 735 €
8+2 735 €0 €+2 735 €
9+2 735 €0 €+2 735 €
10+2 735 €+2 515 €+220 €
11+2 735 €+2 786 €-51 €
12+2 735 €+2 956 €-221 €
13+2 735 €+3 130 €-395 €
14+2 735 €+3 309 €-574 €
15+2 735 €+3 493 €-758 €
16+2 735 €+3 681 €-946 €
17+2 735 €+3 874 €-1 139 €
18+2 735 €+4 073 €-1 338 €
19+2 735 €+4 276 €-1 541 €
20+2 735 €+4 485 €-1 750 €
21+2 735 €+4 699 €-1 964 €
22+2 735 €+4 919 €-2 184 €
23+2 735 €+5 145 €-2 410 €
24+2 735 €+5 376 €-2 641 €
25+2 735 €+5 614 €-2 879 €
Total+68 375 €+57 912 €+10 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 167 jours
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