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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface55m²
Coût Total146 870€
Loyer Annuel10 506€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Salle de bain, Cave, 1 chambre, Non meublé

Toulouse, situé avenue de la Gloire, découvrez cet appartement d'environ 55 m², situé au 3 € étage sans ascenseur, offrant un beau potentiel d'aménagement. À rénover selon vos envies, il constitue une excellente opportunité aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement locatif. Son agencement permet notamment la création d'un T3 avec deux chambres, idéal pour un projet de colocation afin d'optimiser la rentabilité. L'appartement bénéficie d'une exposition Est, apportant une agréable luminosité matinale, et est équipé d'un chauffage individuel au gaz. Une cave complète ce bien, offrant un espace de stockage supplémentaire. Idéal résidence principale ou investissement locatif Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation souhaitant créer un appartement à leur image ou réaliser un investissement à fort potentiel.

Référence agence : 2510

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Coordonnées : 43.605818, 1.469158
Total : 146 870€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 39 950€
Valeur du bien : 138 950€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 15.92€/m²/mois
Fourchette : 13.00€ - 19.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 876€/mois
Loyer annuel estimé : 10506€/an
Fourchette totale : 715€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8577€ - 12869€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 013,89 €/m²
Basé sur :571 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 764 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-66 764€ (-40.3%)
Marge achat-revente :18 894€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 870€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 011,97€
Coût de l'assurance :12 851,13€
Taxe foncière : 1 050,65€/an
Soit par mois : 87,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 875,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 950 €(726 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€ = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€ = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 876 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 506 €/an
Calcul : 876 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 870 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 299 €
Revenus locatifs : +10 506 €
Charges déductibles : -46 299 €
Résultat foncier Année 1 : -35 792 €(Déficit de 35 792 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 392 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 349 €/an
Revenus locatifs : +10 506 €
Charges déductibles : -6 349 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14392.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 506 €46 304 €4 789 €-35 797 €21 400 €14 397 €14 397 €
210 717 €6 225 €4 660 €4 492 €--9 905 €
310 931 €6 092 €4 527 €4 839 €--5 066 €
411 150 €5 954 €4 389 €5 196 €---
511 373 €5 812 €4 247 €5 561 €---
611 600 €5 665 €4 100 €5 935 €---
711 832 €5 513 €3 948 €6 319 €---
812 069 €5 356 €3 791 €6 713 €---
912 310 €5 193 €3 629 €7 117 €---
1012 556 €5 026 €3 461 €7 531 €---
1112 807 €4 852 €3 287 €7 955 €---
1213 063 €4 673 €3 108 €8 390 €---
1313 325 €4 488 €2 923 €8 837 €---
1413 591 €4 296 €2 732 €9 295 €---
1513 863 €4 099 €2 534 €9 764 €---
1614 140 €3 894 €2 330 €10 246 €---
1714 423 €3 683 €2 118 €10 740 €---
1814 712 €3 465 €1 900 €11 247 €---
1915 006 €3 239 €1 674 €11 767 €---
2015 306 €3 006 €1 441 €12 300 €---
2115 612 €2 765 €1 200 €12 847 €---
2215 924 €2 516 €951 €13 409 €---
2316 243 €2 258 €693 €13 985 €---
2416 568 €1 992 €427 €14 576 €---
2516 899 €1 717 €152 €15 182 €---
TOTAL336 526 €148 079 €69 012 €188 446 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 446 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 506 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 206 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 206 €-6 420 €+8 626 €
2+2 206 €0 €+2 206 €
3+2 206 €0 €+2 206 €
4+2 206 €+39 €+2 167 €
5+2 206 €+1 668 €+538 €
6+2 206 €+1 781 €+425 €
7+2 206 €+1 896 €+310 €
8+2 206 €+2 014 €+192 €
9+2 206 €+2 135 €+71 €
10+2 206 €+2 259 €-53 €
11+2 206 €+2 387 €-181 €
12+2 206 €+2 517 €-311 €
13+2 206 €+2 651 €-445 €
14+2 206 €+2 788 €-582 €
15+2 206 €+2 929 €-723 €
16+2 206 €+3 074 €-868 €
17+2 206 €+3 222 €-1 016 €
18+2 206 €+3 374 €-1 168 €
19+2 206 €+3 530 €-1 324 €
20+2 206 €+3 690 €-1 484 €
21+2 206 €+3 854 €-1 648 €
22+2 206 €+4 023 €-1 817 €
23+2 206 €+4 195 €-1 989 €
24+2 206 €+4 373 €-2 167 €
25+2 206 €+4 555 €-2 349 €
Total+55 150 €+56 534 €+-1 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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