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VANDOEUVRE PLACE DU MARCHE IDEAL INVESTISSEMENT

Bien expiré
VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface41m²
Coût Total95 992€
Loyer Annuel6 727€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-111€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 1 460,98 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif, Jardin

Résidence APOLLON 11, rue de Bastogne à Vandoeuvre Lès Nancy

Venez découvrir cet appartement d'une surface de 42 m2 actuellement loué 455€ (350€ + 105€ de charges)

L'appartement est composé d'une entrée, d'une cuisine aménagée et équipée, d'une pièce de vie, d'une chambre et salle de bains.

Le tout en bon état avec double vitrage fait. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/nancy-54/agence-immobiliere/foncia-transaction-nancy-thiers-1089

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.663995, 6.170700
Total : 95 992€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 91 200€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 13.67€/m²/mois
Fourchette : 11.56€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 561€/mois
Loyer annuel estimé : 6727€/an
Fourchette totale : 474€ - 663€/mois
Fourchette annuelle : 5686€ - 7958€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 682,34 €/m²
Basé sur :378 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :68 976 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-9 076€ (-13.2%)
Marge achat-revente :-27 016€ (-39.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 992€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :482,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 510,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 639,33€
Coût de l'assurance :8 399,30€
Taxe foncière : 672,67€/an
Soit par mois : 56,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 105,00€/mois
Soit par an : 1 260,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 560,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 671,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage fissuré et fixtures datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (environ 7 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec usure normale, propreté correcte
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres, peinture des murs et plafonds.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 assumé d'après pire état visible - travaux nécessaires pour améliorer l'état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Carrelage murs et sol: 5 m² × 80€/m² = 400€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Douche: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine - Rafraîchissement important:11 300€
    Cuisine complète: 7 m² × 1200€/m² = 8400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet: 22 m² × 40€/m² = 880€, Peinture murs et plafonds: 22 m² × 25€/m² = 550€, Main d'œuvre: 1570€
  • Salon - Rénovation légère:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 25€/m² = 250€, Vérification électricité: 500€, Main d'œuvre: 2250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vandoeuvre-lès-Nancy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 561 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 727 €/an
Calcul : 561 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 992 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 673 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 260 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 915 €
Revenus locatifs : +6 727 €
Charges déductibles : -36 915 €
Résultat foncier Année 1 : -30 188 €(Déficit de 30 188 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 488 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 615 €/an
Revenus locatifs : +6 727 €
Charges déductibles : -5 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 112 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19488.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 727 €36 918 €3 349 €-30 191 €10 700 €19 491 €19 491 €
26 861 €5 531 €3 262 €1 331 €--18 161 €
36 998 €5 440 €3 171 €1 558 €--16 602 €
47 138 €5 346 €3 078 €1 792 €--14 810 €
57 281 €5 249 €2 981 €2 032 €--12 778 €
67 427 €5 149 €2 880 €2 278 €--10 500 €
77 575 €5 044 €2 776 €2 531 €--7 969 €
87 727 €4 936 €2 668 €2 790 €--5 179 €
97 881 €4 824 €2 556 €3 057 €--2 122 €
108 039 €4 709 €2 440 €3 330 €---
118 200 €4 589 €2 320 €3 611 €---
128 364 €4 464 €2 196 €3 899 €---
138 531 €4 335 €2 067 €4 196 €---
148 702 €4 202 €1 933 €4 500 €---
158 876 €4 064 €1 795 €4 812 €---
169 053 €3 921 €1 652 €5 132 €---
179 234 €3 772 €1 504 €5 462 €---
189 419 €3 619 €1 350 €5 800 €---
199 607 €3 460 €1 191 €6 148 €---
209 799 €3 295 €1 026 €6 505 €---
219 995 €3 124 €856 €6 871 €---
2210 195 €2 947 €679 €7 248 €---
2310 399 €2 764 €495 €7 635 €---
2410 607 €2 574 €306 €8 033 €---
2510 819 €2 378 €109 €8 442 €---
TOTAL215 457 €136 655 €48 639 €78 802 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 413 €-3 210 €+4 623 €
2+1 413 €0 €+1 413 €
3+1 413 €0 €+1 413 €
4+1 413 €0 €+1 413 €
5+1 413 €0 €+1 413 €
6+1 413 €0 €+1 413 €
7+1 413 €0 €+1 413 €
8+1 413 €0 €+1 413 €
9+1 413 €0 €+1 413 €
10+1 413 €+363 €+1 050 €
11+1 413 €+1 083 €+330 €
12+1 413 €+1 170 €+243 €
13+1 413 €+1 259 €+154 €
14+1 413 €+1 350 €+63 €
15+1 413 €+1 444 €-31 €
16+1 413 €+1 540 €-127 €
17+1 413 €+1 639 €-226 €
18+1 413 €+1 740 €-327 €
19+1 413 €+1 844 €-431 €
20+1 413 €+1 951 €-538 €
21+1 413 €+2 061 €-648 €
22+1 413 €+2 174 €-761 €
23+1 413 €+2 291 €-878 €
24+1 413 €+2 410 €-997 €
25+1 413 €+2 532 €-1 119 €
Total+35 325 €+23 640 €+11 685 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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