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Maison à vendre

VilleCarmaux (81)
Surface236m²
Coût Total264 650€
Loyer Annuel22 464€
Rentabilité8.49%
Cashflow/mois+290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 236 m²
Prix au m² : 762,71 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, 5 parkings: Garage, 4 parkings, Piscine, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Située dans la charmante commune du Garric (81450), cette propriété jouit d'un environnement paisible tout en restant à proximité des commodités de la ville. Nichée dans un quartier résidentiel recherché, elle offre un cadre de vie agréable et familial. Les habitants pourront également profiter de la nature environnante et des divers points d'intérêts à proximité.

Sur un terrain de 1494 m², cette maison présente un extérieur comprenant 4 places de parking, un garage, une piscine et un car port pour caravane, offrant ainsi des solutions de stationnement pratiques. De plus, les combles aménagés constituent un espace supplémentaire exploitable à souhait, idéal pour une famille nombreuse ou pour recevoir des invités.

L'intérieur de cette vaste demeure de 226 m² plus 68m2 environ de combles aménagés propose un espace de vie généreux avec ses 7 pièces, dont 5 chambres répondant aux besoins de chacun. Les combles aménagés offrent une polyvalence appréciable, tandis que la piscine et le car port ajoutent une valeur certaine à cette propriété. Idéale pour les amateurs de confort et de convivialité, cette maison saura séduire les acquéreurs en quête d'un bien spacieux et bien équipé.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 180 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Alexia FOUGEDOIRE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Albi sous le numéro 917602898

Ville : Carmaux
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81400
Coordonnées : 44.056163, 2.166740
Total : 264 650€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 70 250€
Valeur du bien : 250 250€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 236m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.36€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1872€/mois
Loyer annuel estimé : 22464€/an
Fourchette totale : 1500€ - 2336€/mois
Fourchette annuelle : 17998€ - 28038€/an
Rentabilité brute :8.49%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 173,73 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 000 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-97 000€ (-35.0%)
Marge achat-revente :12 350€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :77,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 694,23€
Coût de l'assurance :23 156,87€
Taxe foncière : 2 246,39€/an
Soit par mois : 187,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 871,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 582,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :289,79€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 236 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 236 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 236 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 250 €(298 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 800€
    Isolation toiture/combles: 236 m² × 50€/m² = 11800€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:25 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€/fenêtre = 23200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 250€
    Parquet flottant: 75 m² × 90€/m² = 6750€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:5 000€
    Peinture murs et plafonds: 5 chambres × 30m² × 30€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 30m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carmaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 872 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 464 €/an
Calcul : 1 872 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 015 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 650 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 438 €
Revenus locatifs : +22 464 €
Charges déductibles : -82 438 €
Résultat foncier Année 1 : -59 974 €(Déficit de 59 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 188 €/an
Revenus locatifs : +22 464 €
Charges déductibles : -12 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38573.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 464 €82 446 €9 024 €-59 983 €21 400 €38 583 €38 583 €
222 913 €11 958 €8 786 €10 955 €--27 628 €
323 371 €11 712 €8 539 €11 659 €--15 968 €
423 839 €11 457 €8 284 €12 382 €--3 587 €
524 316 €11 193 €8 021 €13 122 €---
624 802 €10 920 €7 747 €13 882 €---
725 298 €10 637 €7 465 €14 661 €---
825 804 €10 345 €7 172 €15 459 €---
926 320 €10 042 €6 869 €16 278 €---
1026 846 €9 728 €6 556 €17 118 €---
1127 383 €9 404 €6 231 €17 980 €---
1227 931 €9 068 €5 895 €18 863 €---
1328 490 €8 720 €5 548 €19 769 €---
1429 059 €8 360 €5 188 €20 699 €---
1529 641 €7 988 €4 815 €21 653 €---
1630 233 €7 602 €4 430 €22 631 €---
1730 838 €7 203 €4 031 €23 635 €---
1831 455 €6 790 €3 618 €24 665 €---
1932 084 €6 363 €3 190 €25 721 €---
2032 726 €5 920 €2 748 €26 805 €---
2133 380 €5 462 €2 290 €27 918 €---
2234 048 €4 988 €1 816 €29 059 €---
2334 729 €4 498 €1 325 €30 231 €---
2435 423 €3 990 €817 €31 433 €---
2536 132 €3 464 €292 €32 667 €---
TOTAL719 525 €280 261 €130 694 €439 264 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 439 264 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 717 €-6 420 €+11 137 €
2+4 717 €0 €+4 717 €
3+4 717 €0 €+4 717 €
4+4 717 €0 €+4 717 €
5+4 717 €+2 861 €+1 856 €
6+4 717 €+4 165 €+552 €
7+4 717 €+4 398 €+319 €
8+4 717 €+4 638 €+79 €
9+4 717 €+4 883 €-166 €
10+4 717 €+5 135 €-418 €
11+4 717 €+5 394 €-677 €
12+4 717 €+5 659 €-942 €
13+4 717 €+5 931 €-1 214 €
14+4 717 €+6 210 €-1 493 €
15+4 717 €+6 496 €-1 779 €
16+4 717 €+6 789 €-2 072 €
17+4 717 €+7 090 €-2 373 €
18+4 717 €+7 399 €-2 682 €
19+4 717 €+7 716 €-2 999 €
20+4 717 €+8 042 €-3 325 €
21+4 717 €+8 375 €-3 658 €
22+4 717 €+8 718 €-4 001 €
23+4 717 €+9 069 €-4 352 €
24+4 717 €+9 430 €-4 713 €
25+4 717 €+9 800 €-5 083 €
Total+117 925 €+131 779 €+-13 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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