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Maison de ville 7 pièces 165 m²

VilleAuch (32)
Surface165m²
Coût Total203 974€
Loyer Annuel19 934€
Rentabilité9.77%
Cashflow/mois+447€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 680 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 773,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville de 7 pièces principales

COUP DE COEUR ! En hyper centre ville, tombez sous le charme de cette grande maison en pierre à rénover au cachet intemporel, avec sa grande terrasse couverte. Elle dispose de 3 chambres (avec 2 de plus possible), une grande entrée avec carreau de ciment, une salle à manger-salon généreuse et une cuisine fonctionnelle. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 548-2783I Date de réalisation du diagnostic : 24/07/2026 Prix hors honoraires : 120 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 760 € et 3 780 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.646286, 0.588946
Total : 203 974€
Prix d'acquisition : 127 680€
Travaux : 66 080€
Valeur du bien : 193 760€
Frais de notaire : 10 214€
Coût estimé : 10 214€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1661€/mois
Loyer annuel estimé : 19934€/an
Fourchette totale : 1245€ - 2216€/mois
Fourchette annuelle : 14940€ - 26596€/an
Rentabilité brute :9.77%
Fourchette de rentabilité :7.32% - 13.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,56 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :264 917 €
Prix d'achat :127 680 €
Décote à l'achat :-137 237€ (-51.8%)
Marge achat-revente :60 943€ (23.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 974€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :988,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :59,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 048,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 611,73€
Coût de l'assurance :17 847,73€
Taxe foncière : 1 993,37€/an
Soit par mois : 166,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 661,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 214,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :446,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 080 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Calcul : 1 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 974 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 714 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 993 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 229 €
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -75 229 €
Résultat foncier Année 1 : -55 295 €(Déficit de 55 295 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 149 €/an
Revenus locatifs : +19 934 €
Charges déductibles : -9 149 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33895.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 992 €(65% de 127 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 018 €/an
Calcul : 82 992 € × 3,636% = 3 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 934 €75 235 €6 448 €-55 302 €21 400 €33 902 €33 902 €
220 332 €8 980 €6 272 €11 353 €--22 549 €
320 739 €8 798 €6 091 €11 941 €--10 608 €
421 154 €8 611 €5 903 €12 543 €---
521 577 €8 417 €5 710 €13 160 €---
622 008 €8 217 €5 510 €13 791 €---
722 449 €8 011 €5 304 €14 438 €---
822 898 €7 798 €5 091 €15 100 €---
923 356 €7 578 €4 871 €15 778 €---
1023 823 €7 351 €4 644 €16 472 €---
1124 299 €7 116 €4 409 €17 183 €---
1224 785 €6 874 €4 167 €17 911 €---
1325 281 €6 624 €3 917 €18 656 €---
1425 786 €6 366 €3 659 €19 420 €---
1526 302 €6 100 €3 393 €20 202 €---
1626 828 €5 825 €3 118 €21 003 €---
1727 365 €5 541 €2 834 €21 824 €---
1827 912 €5 248 €2 540 €22 664 €---
1928 470 €4 945 €2 238 €23 525 €---
2029 040 €4 632 €1 925 €24 407 €---
2129 620 €4 310 €1 602 €25 311 €---
2230 213 €3 976 €1 269 €26 236 €---
2330 817 €3 632 €925 €27 185 €---
2431 433 €3 277 €570 €28 156 €---
2532 062 €2 910 €203 €29 152 €---
TOTAL638 483 €226 374 €92 612 €412 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 412 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 186 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 186 €-6 420 €+10 606 €
2+4 186 €0 €+4 186 €
3+4 186 €0 €+4 186 €
4+4 186 €+581 €+3 605 €
5+4 186 €+3 948 €+238 €
6+4 186 €+4 137 €+49 €
7+4 186 €+4 331 €-145 €
8+4 186 €+4 530 €-344 €
9+4 186 €+4 733 €-547 €
10+4 186 €+4 942 €-756 €
11+4 186 €+5 155 €-969 €
12+4 186 €+5 373 €-1 187 €
13+4 186 €+5 597 €-1 411 €
14+4 186 €+5 826 €-1 640 €
15+4 186 €+6 061 €-1 875 €
16+4 186 €+6 301 €-2 115 €
17+4 186 €+6 547 €-2 361 €
18+4 186 €+6 799 €-2 613 €
19+4 186 €+7 058 €-2 872 €
20+4 186 €+7 322 €-3 136 €
21+4 186 €+7 593 €-3 407 €
22+4 186 €+7 871 €-3 685 €
23+4 186 €+8 155 €-3 969 €
24+4 186 €+8 447 €-4 261 €
25+4 186 €+8 746 €-4 560 €
Total+104 650 €+123 633 €+-18 983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 47 jours
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