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Appartement à vendre

VilleEu (76)
Surface90m²
Coût Total115 080€
Loyer Annuel10 200€
Rentabilité8.86%
Cashflow/mois+169€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 122,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 31 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Belle vue, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Proche des écoles et de toutes commodités, appartement traversant situé au premier étage avec ascenseur composé d'une entrée desservant un vaste séjour de plus de 31m2, une cuisine indépendante. Un couloir donne ensuite accès à trois chambres avec rangements, une salle d'eau, un wc indépendant et un grand placard. Chauffage central Gaz de ville, huisseries pvc double-vitrage et volets roulants électriques sur l'arrière. Vue panoramique sur la ville et la vallée. Le bien dispose également d'une cave et d'une place de parking privative. Appartement lumineux, jouissant de beaucoup de potentiel, à rafraichir. Une exclusivisté à découvrir sans tarder ! Surface CARREZ : 85.26 m²

Ville : Eu
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76260
Coordonnées : 50.044264, 1.412187
Total : 115 080€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 107 000€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.44€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 850€/mois
Loyer annuel estimé : 10200€/an
Fourchette totale : 693€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 8320€ - 12506€/an
Rentabilité brute :8.86%
Fourchette de rentabilité :7.23% - 10.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 568,99 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :141 209 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :-40 209€ (-28.5%)
Marge achat-revente :26 129€ (18.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,77€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 595,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 990,40€
Coût de l'assurance :8 631,00€
Taxe foncière : 1 020,05€/an
Soit par mois : 85,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 850,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 680,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :169,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable dans les 1 chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - chambre en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon avec peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant des retouches

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(67 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 850 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Calcul : 850 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 806 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 080 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 171 €
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -11 171 €
Résultat foncier Année 1 : -971 €(Déficit de 971 €)
Imputable sur revenu global : 971 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 171 €/an
Revenus locatifs : +10 200 €
Charges déductibles : -5 171 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 029 €/an
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 200 €11 175 €3 809 €-974 €974 €--
210 404 €5 073 €3 708 €5 332 €---
310 613 €4 968 €3 602 €5 645 €---
410 825 €4 859 €3 493 €5 966 €---
511 041 €4 746 €3 381 €6 295 €---
611 262 €4 630 €3 265 €6 632 €---
711 487 €4 509 €3 144 €6 978 €---
811 717 €4 385 €3 020 €7 332 €---
911 951 €4 256 €2 891 €7 695 €---
1012 191 €4 123 €2 758 €8 067 €---
1112 434 €3 986 €2 620 €8 449 €---
1212 683 €3 843 €2 478 €8 840 €---
1312 937 €3 696 €2 331 €9 240 €---
1413 195 €3 544 €2 179 €9 651 €---
1513 459 €3 387 €2 021 €10 073 €---
1613 728 €3 224 €1 859 €10 504 €---
1714 003 €3 056 €1 691 €10 947 €---
1814 283 €2 882 €1 517 €11 401 €---
1914 569 €2 702 €1 337 €11 867 €---
2014 860 €2 516 €1 151 €12 344 €---
2115 157 €2 324 €959 €12 833 €---
2215 461 €2 125 €760 €13 335 €---
2315 770 €1 920 €554 €13 850 €---
2416 085 €1 707 €342 €14 378 €---
2516 407 €1 487 €122 €14 920 €---
TOTAL326 724 €95 123 €54 990 €231 601 €974 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 292 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 200 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 142 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 142 €-292 €+2 434 €
2+2 142 €+1 599 €+543 €
3+2 142 €+1 693 €+449 €
4+2 142 €+1 790 €+352 €
5+2 142 €+1 889 €+253 €
6+2 142 €+1 990 €+152 €
7+2 142 €+2 093 €+49 €
8+2 142 €+2 200 €-58 €
9+2 142 €+2 309 €-167 €
10+2 142 €+2 420 €-278 €
11+2 142 €+2 535 €-393 €
12+2 142 €+2 652 €-510 €
13+2 142 €+2 772 €-630 €
14+2 142 €+2 895 €-753 €
15+2 142 €+3 022 €-880 €
16+2 142 €+3 151 €-1 009 €
17+2 142 €+3 284 €-1 142 €
18+2 142 €+3 420 €-1 278 €
19+2 142 €+3 560 €-1 418 €
20+2 142 €+3 703 €-1 561 €
21+2 142 €+3 850 €-1 708 €
22+2 142 €+4 001 €-1 859 €
23+2 142 €+4 155 €-2 013 €
24+2 142 €+4 313 €-2 171 €
25+2 142 €+4 476 €-2 334 €
Total+53 550 €+69 480 €+-15 930 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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