Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T2

VilleHarfleur (76)
Surface43m²
Coût Total120 220€
Loyer Annuel6 910€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 604,65 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre de WC : 1

HARFLEUR - Une opportunité idéale pour concrétiser votre premier projet immobilier ou développer votre investissement locatif. Situé au sein d'une petite copropriété calme et bien entretenue, cet appartement T2 de 43 m² séduit par son agencement fonctionnel et son environnement pratique. La pièce de vie lumineuse avec cuisine ouverte offre un espace convivial, tandis que la chambre indépendante garantit confort et intimité. Une salle de bain et des WC séparés complètent l'ensemble. En complément, vous bénéficierez d'un grenier, parfait pour le stockage, ainsi que d'une place de parking privative, un véritable atout au quotidien. À proximité immédiate des commerces, des écoles et des axes autoroutiers, ce bien réunit tous les critères recherchés pour un achat sécurisé et pérenne, que ce soit pour une première acquisition ou un investissement locatif de qualité. ML

Ville : Harfleur
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76700
Coordonnées : 49.507516, 0.200141
Total : 120 220€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 114 700€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 13.39€/m²/mois
Fourchette : 10.88€ - 16.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6910€/an
Fourchette totale : 468€ - 709€/mois
Fourchette annuelle : 5615€ - 8503€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 653,13 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :71 085 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-2 085€ (-2.9%)
Marge achat-revente :-49 135€ (-69.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :48,09€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 636,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 298,49€
Coût de l'assurance :14 426,40€
Taxe foncière : 690,98€/an
Soit par mois : 57,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 694,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité dans la cuisine, ainsi que peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(1 063 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Harfleur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 904 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 220 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 872 €
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -50 872 €
Résultat foncier Année 1 : -43 962 €(Déficit de 43 962 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 562 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 172 €/an
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -5 172 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22562.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 910 €50 876 €3 908 €-43 966 €21 400 €22 566 €22 566 €
27 048 €5 071 €3 803 €1 977 €--20 589 €
37 189 €4 962 €3 694 €2 227 €--18 362 €
47 333 €4 849 €3 581 €2 483 €--15 879 €
57 479 €4 733 €3 465 €2 746 €--13 133 €
67 629 €4 613 €3 345 €3 016 €--10 117 €
77 782 €4 489 €3 221 €3 292 €--6 824 €
87 937 €4 361 €3 093 €3 576 €--3 248 €
98 096 €4 228 €2 960 €3 868 €---
108 258 €4 091 €2 823 €4 167 €---
118 423 €3 950 €2 682 €4 473 €---
128 591 €3 803 €2 535 €4 788 €---
138 763 €3 652 €2 384 €5 111 €---
148 939 €3 496 €2 228 €5 442 €---
159 117 €3 335 €2 067 €5 783 €---
169 300 €3 168 €1 900 €6 132 €---
179 486 €2 996 €1 728 €6 490 €---
189 675 €2 817 €1 549 €6 858 €---
199 869 €2 633 €1 365 €7 236 €---
2010 066 €2 443 €1 175 €7 623 €---
2110 268 €2 247 €978 €8 021 €---
2210 473 €2 043 €775 €8 430 €---
2310 682 €1 833 €565 €8 849 €---
2410 896 €1 616 €348 €9 280 €---
2511 114 €1 392 €124 €9 722 €---
TOTAL221 322 €133 699 €56 298 €87 622 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 451 €-6 420 €+7 871 €
2+1 451 €0 €+1 451 €
3+1 451 €0 €+1 451 €
4+1 451 €0 €+1 451 €
5+1 451 €0 €+1 451 €
6+1 451 €0 €+1 451 €
7+1 451 €0 €+1 451 €
8+1 451 €0 €+1 451 €
9+1 451 €+186 €+1 265 €
10+1 451 €+1 250 €+201 €
11+1 451 €+1 342 €+109 €
12+1 451 €+1 436 €+15 €
13+1 451 €+1 533 €-82 €
14+1 451 €+1 633 €-182 €
15+1 451 €+1 735 €-284 €
16+1 451 €+1 840 €-389 €
17+1 451 €+1 947 €-496 €
18+1 451 €+2 057 €-606 €
19+1 451 €+2 171 €-720 €
20+1 451 €+2 287 €-836 €
21+1 451 €+2 406 €-955 €
22+1 451 €+2 529 €-1 078 €
23+1 451 €+2 655 €-1 204 €
24+1 451 €+2 784 €-1 333 €
25+1 451 €+2 916 €-1 465 €
Total+36 275 €+26 287 €+9 988 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →