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Maison 2 pièces 51 m²

Bien expiré
VillePérassay (36)
Surface51
Coût Total76 204
Loyer Annuel3 724
Rentabilité4.89%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 300 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 770,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette charmante fermette à rénover au c?ur d'un petit hameau de la campagne berrichonne ! La maison se compose d'une cuisine avec tomettes au sol et pierres apparentes, une salle d'eau avec W.C, un salon et une chambre. Un grenier aménageable vous permettra d'agrandir la surface habitable. Grange attenante à la maison et mitoyenne à la grange voisine. Une grange et un garage indépendants complètent ce bien, le tout sur 3 753 m² de terrain arboré ! Vous profiterez également d'un verger de 3 860 m² non attenant, sur la commune limitrophe de Lignerolles (36160). Possibilité de faire un lot avec la propriété mitoyenne, pour une superficie totale de 15 243 m², à un prix de 97 300 € frais d'agence inclus (Prix hors honoraires : 88 969 €). Venez découvrir ce bien avec HORIZON SUD BERRY IMMOBILIER -

Ville : Pérassay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.472048, 2.146825
Total : 76 204
Prix d'acquisition : 39 300
Travaux : 33 760
Valeur du bien : 73 060
Frais de notaire : 3 144
Coût estimé : 3 144
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 310€/mois
Loyer annuel estimé : 3724€/an
Fourchette totale : 247€ - 391€/mois
Fourchette annuelle : 2959€ - 4687€/an
Rentabilité brute :4.89%
Fourchette de rentabilité :3.88% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 204
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :374,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :22,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 397,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 292,23
Coût de l'assurance :6 858,36
Taxe foncière : 372,41€/an
Soit par mois : 31,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 310,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 428,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 51 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 760(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:3 060
    Isolation toiture/combles: 51 m² × 60€/m² = 3060€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 900
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Électricité salon: 20 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:2 100
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité chambre: 15 m² × 100€/m² = 750€, Main d'œuvre: 150€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pérassay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 310 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 724 €/an
Calcul : 310 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 204 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 372 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 760
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 919
Revenus locatifs : +3 724
Charges déductibles : -36 919
Résultat foncier Année 1 : -33 195(Déficit de 33 195 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 795
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 159 €/an
Revenus locatifs : +3 724
Charges déductibles : -3 159
Résultat foncier Années 2+ : 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11795.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 545(65% de 39 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 929 €/an
Calcul : 25 545 € × 3,636% = 929
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 72436 9222 515-33 19821 400 €11 798 €11 798 €
23 7993 0942 448704--11 093 €
33 8753 0252 378850--10 244 €
43 9522 9532 306999--9 244 €
54 0312 8782 2321 153--8 092 €
64 1122 8022 1551 310--6 782 €
74 1942 7222 0751 472--5 310 €
84 2782 6401 9931 638--3 672 €
94 3632 5551 9081 809--1 863 €
104 4512 4671 8201 984---
114 5402 3761 7292 164---
124 6312 2821 6352 349---
134 7232 1851 5382 538---
144 8182 0841 4382 733---
154 9141 9811 3342 933---
165 0121 8731 2263 139---
175 1121 7621 1153 350---
185 2151 6471 0013 567---
195 3191 5298823 790---
205 4251 4067594 019---
215 5341 2796324 255---
225 6451 1485014 497---
235 7571 0123664 745---
245 8738722255 001---
255 990727805 263---
TOTAL119 28686 22136 29233 06521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 33 065
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 724 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+782-6 420+7 202
2+7820+782
3+7820+782
4+7820+782
5+7820+782
6+7820+782
7+7820+782
8+7820+782
9+7820+782
10+782+36+746
11+782+649+133
12+782+705+77
13+782+761+21
14+782+820-38
15+782+880-98
16+782+942-160
17+782+1 005-223
18+782+1 070-288
19+782+1 137-355
20+782+1 206-424
21+782+1 276-494
22+782+1 349-567
23+782+1 424-642
24+782+1 500-718
25+782+1 579-797
Total+19 550+9 919+9 631
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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