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Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface66
Coût Total104 720
Loyer Annuel8 092
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 045,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Jérôme Badin-Giroud vous propose: VALENCE. Ville avec toutes les commodités. Cet appartement de 66 m² représente une excellente opportunité d'investissement ou en résidence principale. Il se compose d'une entrée avec placard, d'une cuisine indépendante, d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC. Un balcon, un garage et une cave complètent ce bien.

Installé au troisième étage d'une résidence sécurisée avec ascenseur, il bénéficie d'un emplacement pratique, à proximité des commerces, des écoles et d'un parc arboré.

Localisation rue Frédéric Chopin.

Pour plus d'informations, Veuillez joindre Jérôme exclusivement par téléphone.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 164 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 200 euros par mois (soit 2400 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 160 et classe CLIMAT C indice 18. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jérôme Badin-Giroud mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Vienne sous le numéro 850657941, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 104 720
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 30 200
Valeur du bien : 99 200
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 674€/mois
Loyer annuel estimé : 8092€/an
Fourchette totale : 531€ - 856€/mois
Fourchette annuelle : 6376€ - 10270€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :517,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 548,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 541,30
Coût de l'assurance :9 163,00
Taxe foncière : 809,22€/an
Soit par mois : 67,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 674,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 815,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 160 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 200(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 800
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Peinture 2 chambres (40m² murs): 30€/m² × 40 = 1200€, Main d'œuvre: 2600€
  • Salon:1 200
    Peinture salon 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 674 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Calcul : 674 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 494 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 720 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 809 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 270
Revenus locatifs : +8 092
Charges déductibles : -37 270
Résultat foncier Année 1 : -29 178(Déficit de 29 178 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 478
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 070 €/an
Revenus locatifs : +8 092
Charges déductibles : -7 070
Résultat foncier Années 2+ : 1 022 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18477.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 09237 2743 498-29 18110 700 €18 481 €18 481 €
28 2546 9803 4051 274--17 208 €
38 4196 8843 3081 535--15 673 €
48 5886 7843 2091 803--13 869 €
58 7596 6813 1062 078--11 792 €
68 9346 5752 9992 360--9 432 €
79 1136 4652 8892 649--6 783 €
89 2956 3512 7752 945--3 838 €
99 4816 2332 6573 249--590 €
109 6716 1112 5353 560---
119 8645 9842 4093 880---
1210 0625 8542 2784 208---
1310 2635 7192 1434 544---
1410 4685 5792 0044 889---
1510 6785 4351 8595 243---
1610 8915 2861 7105 606---
1711 1095 1311 5555 978---
1811 3314 9711 3956 360---
1911 5584 8061 2306 752---
2011 7894 6351 0597 154---
2112 0254 4588827 566---
2212 2654 2756997 990---
2312 5104 0865108 424---
2412 7613 8903158 870---
2513 0163 6881129 328---
TOTAL259 196170 13550 54189 06110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 89 061
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 092 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 699 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 699-3 210+4 909
2+1 6990+1 699
3+1 6990+1 699
4+1 6990+1 699
5+1 6990+1 699
6+1 6990+1 699
7+1 6990+1 699
8+1 6990+1 699
9+1 6990+1 699
10+1 699+891+808
11+1 699+1 164+535
12+1 699+1 262+437
13+1 699+1 363+336
14+1 699+1 467+232
15+1 699+1 573+126
16+1 699+1 682+17
17+1 699+1 793-94
18+1 699+1 908-209
19+1 699+2 026-327
20+1 699+2 146-447
21+1 699+2 270-571
22+1 699+2 397-698
23+1 699+2 527-828
24+1 699+2 661-962
25+1 699+2 798-1 099
Total+42 475+26 718+15 757
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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