Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleVilleneuve-sur-Yonne (89)
Surface163.3m²
Coût Total227 048€
Loyer Annuel16 370€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 163.3 m²
Prix au m² : 765,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, Non meublé

Hameau de Villeneuve sur Yonne, ancienne école ayant été transformée en habitation, comprenant :

Au rez-de-chaussée : une entrée par véranda, une cuisine aménagée, une arrière cuisine où se trouve la buanderie - chaufferie.

Dégagement donnant sur le salon-salle à manger avec une mezzanine, cheminée insert.

Autre palier desservant un bureau, trois chambres.

Au premier étage une chambre et une salle de bains avec w-c ,attenante.

Grenier aménageable, une salle d'eau à finir.

Beaucoup de charme.

125 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villeneuve-sur-Yonne
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89500
Coordonnées : 48.080597, 3.323012
Total : 227 048€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 92 048€
Valeur du bien : 217 048€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 163.3m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1364€/mois
Loyer annuel estimé : 16370€/an
Fourchette totale : 1115€ - 1669€/mois
Fourchette annuelle : 13376€ - 20034€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 463,41 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :238 975 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-113 975€ (-47.7%)
Marge achat-revente :11 927€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 048€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 111,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :90,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 202,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 325,57€
Coût de l'assurance :27 245,76€
Taxe foncière : 1 637,01€/an
Soit par mois : 136,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 338,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 332 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 163.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 163.3 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 048 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:20 048€
    Isolation des combles perdus: 163.3 m² × 60€/m² = 9798€, Main d'œuvre: 500€ (inclus dans le prix) = 9750€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:24 000€
    Remplacement de 20 fenêtres: 20 fenêtres × 1200€/fenêtre = 24000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 8000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation des 4 chambres: 50 m² × 60€/m² (parquet) + 2000€ (peinture) + 1000€ (main d'œuvre) = 6000€
  • Salon - Rénovation lourde:3 000€
    Rénovation du salon: 30 m² × 60€/m² (parquet) + 1000€ (peinture) + 500€ (main d'œuvre) = 3000€
  • Électricité - Mise aux normes:2 000€
    Mise aux normes du tableau électrique: 2000€ (incluant tableau et main d'œuvre)
  • Plomberie - Vérification et mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes de la plomberie: 4000€ (incluant vérification et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-sur-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 048€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 370 €/an
Calcul : 1 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 048 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 090 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 637 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 048 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 102 148 €
Revenus locatifs : +16 370 €
Charges déductibles : -102 148 €
Résultat foncier Année 1 : -85 778 €(Déficit de 85 778 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 378 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 100 €/an
Revenus locatifs : +16 370 €
Charges déductibles : -10 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64378.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 370 €102 155 €7 381 €-85 785 €21 400 €64 385 €64 385 €
216 697 €9 909 €7 182 €6 789 €--57 596 €
317 031 €9 703 €6 976 €7 328 €--50 268 €
417 372 €9 491 €6 764 €7 881 €--42 387 €
517 720 €9 271 €6 544 €8 448 €--33 938 €
618 074 €9 044 €6 318 €9 030 €--24 909 €
718 435 €8 810 €6 083 €9 625 €--15 283 €
818 804 €8 568 €5 841 €10 236 €--5 047 €
919 180 €8 317 €5 591 €10 863 €---
1019 564 €8 059 €5 332 €11 505 €---
1119 955 €7 792 €5 065 €12 164 €---
1220 354 €7 515 €4 788 €12 839 €---
1320 761 €7 230 €4 503 €13 531 €---
1421 176 €6 935 €4 208 €14 242 €---
1521 600 €6 630 €3 903 €14 970 €---
1622 032 €6 315 €3 588 €15 717 €---
1722 473 €5 989 €3 263 €16 483 €---
1822 922 €5 653 €2 926 €17 269 €---
1923 381 €5 305 €2 578 €18 075 €---
2023 848 €4 946 €2 219 €18 902 €---
2124 325 €4 575 €1 848 €19 750 €---
2224 812 €4 191 €1 464 €20 620 €---
2325 308 €3 795 €1 068 €21 513 €---
2425 814 €3 385 €658 €22 429 €---
2526 330 €2 961 €235 €23 369 €---
TOTAL524 339 €266 545 €106 326 €257 794 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 257 794 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 438 €-6 420 €+9 858 €
2+3 438 €0 €+3 438 €
3+3 438 €0 €+3 438 €
4+3 438 €0 €+3 438 €
5+3 438 €0 €+3 438 €
6+3 438 €0 €+3 438 €
7+3 438 €0 €+3 438 €
8+3 438 €0 €+3 438 €
9+3 438 €+1 745 €+1 693 €
10+3 438 €+3 451 €-13 €
11+3 438 €+3 649 €-211 €
12+3 438 €+3 852 €-414 €
13+3 438 €+4 059 €-621 €
14+3 438 €+4 272 €-834 €
15+3 438 €+4 491 €-1 053 €
16+3 438 €+4 715 €-1 277 €
17+3 438 €+4 945 €-1 507 €
18+3 438 €+5 181 €-1 743 €
19+3 438 €+5 423 €-1 985 €
20+3 438 €+5 671 €-2 233 €
21+3 438 €+5 925 €-2 487 €
22+3 438 €+6 186 €-2 748 €
23+3 438 €+6 454 €-3 016 €
24+3 438 €+6 729 €-3 291 €
25+3 438 €+7 011 €-3 573 €
Total+85 950 €+77 338 €+8 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →