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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChâtaigneraie (85)
Surface103m²
Coût Total141 285€
Loyer Annuel9 110€
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 970,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison de ville en bon état avec murs apparents, d'une surface de 103 m² au centre ville Tous commerces et commodités, écoles qui se compose: au rez-de-chaussée : d'une belle cuisine aménagée de 26 m² avec beaucoup de placards de rangement. d'un salon-séjour de 27 m² murs pierres apparentes - belle pièce à vivre très lumineux donnant sur une cour/patio de 18 m² ensoleillée sans vis à vis pour espace détente, chaises longues + table, barbecue. A l'étage : Très bel escalier en colimaçon desservant deux grandes chambres de 18,20 m² et 17,10 M² avec fenêtres oscillo-battante Dressing dans une autre pièce de 4,60 m² Un wc indépendant avec vasque -lave-mains Le sol est en carrelage imitation bois. Salle d'eau de 6,50 m² avec cabine de douche - meuble vasque - sèche serviettes électrique- grande fenêtre oscillo-battante. Les fenêtres sont en PVC double vitrage. Fibre optique Tout à l'égoût. Extérieur : Courette de 18 m² avec dépendance comprenant un wc et un lavabo et emplacement pour lave-linge Chaufferie + cave avec chaudière fioul 1000 Litres et étagères de rangement. Pas de garage, mais place de stationnement devant la maison. Taxe foncières 2025 : 463 €uros Me contacter par téléphone

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.641223, -0.741700
Total : 141 285€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 33 285€
Valeur du bien : 133 285€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9110€/an
Fourchette totale : 571€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 12105€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 641,25 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 049 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-69 049€ (-40.8%)
Marge achat-revente :27 764€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 285€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 740,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 640,41€
Coût de l'assurance :12 362,44€
Taxe foncière : 463,00€/an
Soit par mois : 38,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 759,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation si raccordement gaz.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cabine de douche, meuble vasque et mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6,5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en PVC double vitrage.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: Fenêtres en bon état, mais vérification recommandée pour assurer l'étanchéité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 285 €(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 200€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6,5 m²) × 800€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 985€
    Peinture murs: 27 m² × 55€/m² = 1485€, Électricité salon: 3 points × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:1 500€
    Vérification fenêtres PVC: 3 fenêtres × 500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtaigneraie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 285 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 285 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 985 €
Revenus locatifs : +9 110 €
Charges déductibles : -38 985 €
Résultat foncier Année 1 : -29 875 €(Déficit de 29 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 700 €/an
Revenus locatifs : +9 110 €
Charges déductibles : -5 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8475.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 110 €38 990 €4 747 €-29 880 €21 400 €8 480 €8 480 €
29 292 €5 579 €4 621 €3 713 €--4 767 €
39 478 €5 448 €4 491 €4 030 €--737 €
49 667 €5 313 €4 356 €4 354 €---
59 861 €5 174 €4 216 €4 687 €---
610 058 €5 029 €4 072 €5 029 €---
710 259 €4 880 €3 922 €5 379 €---
810 464 €4 725 €3 768 €5 739 €---
910 673 €4 566 €3 608 €6 108 €---
1010 887 €4 400 €3 443 €6 487 €---
1111 105 €4 229 €3 272 €6 876 €---
1211 327 €4 052 €3 095 €7 275 €---
1311 553 €3 869 €2 912 €7 684 €---
1411 784 €3 680 €2 722 €8 105 €---
1512 020 €3 484 €2 526 €8 537 €---
1612 260 €3 281 €2 323 €8 980 €---
1712 506 €3 071 €2 114 €9 435 €---
1812 756 €2 854 €1 897 €9 902 €---
1913 011 €2 630 €1 672 €10 381 €---
2013 271 €2 397 €1 440 €10 874 €---
2113 537 €2 157 €1 200 €11 380 €---
2213 807 €1 909 €951 €11 899 €---
2314 083 €1 651 €694 €12 432 €---
2414 365 €1 385 €428 €12 980 €---
2514 652 €1 110 €153 €13 542 €---
TOTAL291 787 €125 863 €68 640 €165 924 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 924 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913 €-6 420 €+8 333 €
2+1 913 €0 €+1 913 €
3+1 913 €0 €+1 913 €
4+1 913 €+1 085 €+828 €
5+1 913 €+1 406 €+507 €
6+1 913 €+1 509 €+404 €
7+1 913 €+1 614 €+299 €
8+1 913 €+1 722 €+191 €
9+1 913 €+1 832 €+81 €
10+1 913 €+1 946 €-33 €
11+1 913 €+2 063 €-150 €
12+1 913 €+2 182 €-269 €
13+1 913 €+2 305 €-392 €
14+1 913 €+2 431 €-518 €
15+1 913 €+2 561 €-648 €
16+1 913 €+2 694 €-781 €
17+1 913 €+2 830 €-917 €
18+1 913 €+2 971 €-1 058 €
19+1 913 €+3 114 €-1 201 €
20+1 913 €+3 262 €-1 349 €
21+1 913 €+3 414 €-1 501 €
22+1 913 €+3 570 €-1 657 €
23+1 913 €+3 730 €-1 817 €
24+1 913 €+3 894 €-1 981 €
25+1 913 €+4 063 €-2 150 €
Total+47 825 €+49 777 €+-1 952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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