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Maison à vendre

VilleChâtaigneraie (85)
Surface103
Coût Total141 285
Loyer Annuel9 110
Rentabilité6.45%
Cashflow/mois-20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 970,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres

Maison de ville en bon état avec murs apparents, d'une surface de 103 m² au centre ville Tous commerces et commodités, écoles qui se compose: au rez-de-chaussée : d'une belle cuisine aménagée de 26 m² avec beaucoup de placards de rangement. d'un salon-séjour de 27 m² murs pierres apparentes - belle pièce à vivre très lumineux donnant sur une cour/patio de 18 m² ensoleillée sans vis à vis pour espace détente, chaises longues + table, barbecue. A l'étage : Très bel escalier en colimaçon desservant deux grandes chambres de 18,20 m² et 17,10 M² avec fenêtres oscillo-battante Dressing dans une autre pièce de 4,60 m² Un wc indépendant avec vasque -lave-mains Le sol est en carrelage imitation bois. Salle d'eau de 6,50 m² avec cabine de douche - meuble vasque - sèche serviettes électrique- grande fenêtre oscillo-battante. Les fenêtres sont en PVC double vitrage. Fibre optique Tout à l'égoût. Extérieur : Courette de 18 m² avec dépendance comprenant un wc et un lavabo et emplacement pour lave-linge Chaufferie + cave avec chaudière fioul 1000 Litres et étagères de rangement. Pas de garage, mais place de stationnement devant la maison. Taxe foncières 2025 : 463 €uros Me contacter par téléphone

Ville : Châtaigneraie
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85120
Coordonnées : 46.641223, -0.741700
Total : 141 285
Prix d'acquisition : 100 000
Travaux : 33 285
Valeur du bien : 133 285
Frais de notaire : 8 000
Coût estimé : 8 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103
Loyer prédit : 7.37€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 759€/mois
Loyer annuel estimé : 9110€/an
Fourchette totale : 571€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 6856€ - 12105€/an
Rentabilité brute :6.45%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 641,25 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 049
Prix d'achat :100 000
Décote à l'achat :-69 049 (-40.8%)
Marge achat-revente :27 764€ (16.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 285
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :699,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 740,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 640,41
Coût de l'assurance :12 362,44
Taxe foncière : 463,00€/an
Soit par mois : 38,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 759,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 779,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation si raccordement gaz.
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cabine de douche, meuble vasque et mise à jour de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (6,5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: salon (27 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en PVC double vitrage.
Quantité: 3 fenêtres
Raison: Fenêtres en bon état, mais vérification recommandée pour assurer l'étanchéité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 285(323 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 200
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (6,5 m²) × 800€/m² = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 100
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 985
    Peinture murs: 27 m² × 55€/m² = 1485€, Électricité salon: 3 points × 100€ = 300€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:1 500
    Vérification fenêtres PVC: 3 fenêtres × 500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtaigneraie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Calcul : 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 285 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 285
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 985
Revenus locatifs : +9 110
Charges déductibles : -38 985
Résultat foncier Année 1 : -29 875(Déficit de 29 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 475
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 700 €/an
Revenus locatifs : +9 110
Charges déductibles : -5 700
Résultat foncier Années 2+ : 3 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8475.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 11038 9904 747-29 88021 400 €8 480 €8 480 €
29 2925 5794 6213 713--4 767 €
39 4785 4484 4914 030--737 €
49 6675 3134 3564 354---
59 8615 1744 2164 687---
610 0585 0294 0725 029---
710 2594 8803 9225 379---
810 4644 7253 7685 739---
910 6734 5663 6086 108---
1010 8874 4003 4436 487---
1111 1054 2293 2726 876---
1211 3274 0523 0957 275---
1311 5533 8692 9127 684---
1411 7843 6802 7228 105---
1512 0203 4842 5268 537---
1612 2603 2812 3238 980---
1712 5063 0712 1149 435---
1812 7562 8541 8979 902---
1913 0112 6301 67210 381---
2013 2712 3971 44010 874---
2113 5372 1571 20011 380---
2213 8071 90995111 899---
2314 0831 65169412 432---
2414 3651 38542812 980---
2514 6521 11015313 542---
TOTAL291 787125 86368 640165 92421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 924
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 913 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 913-6 420+8 333
2+1 9130+1 913
3+1 9130+1 913
4+1 913+1 085+828
5+1 913+1 406+507
6+1 913+1 509+404
7+1 913+1 614+299
8+1 913+1 722+191
9+1 913+1 832+81
10+1 913+1 946-33
11+1 913+2 063-150
12+1 913+2 182-269
13+1 913+2 305-392
14+1 913+2 431-518
15+1 913+2 561-648
16+1 913+2 694-781
17+1 913+2 830-917
18+1 913+2 971-1 058
19+1 913+3 114-1 201
20+1 913+3 262-1 349
21+1 913+3 414-1 501
22+1 913+3 570-1 657
23+1 913+3 730-1 817
24+1 913+3 894-1 981
25+1 913+4 063-2 150
Total+47 825+49 777+-1 952
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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