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Appartement à vendre

VilleJoigny (89)
Surface69m²
Coût Total50 020€
Loyer Annuel6 664€
Rentabilité13.32%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 565,22 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/9 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Appartement situé dans la Résidence "Forêt d'Othe", au 7ème étage avec ascenseur. Cet appartement baigné de lumière se compose d'une entrée, une cuisine aménagée, un salon-salle à manger avec balcon, 2 chambres, une salle d'eau, wc, débarras. Cave en sous-sol. IDEAL 1ER ACHAT OU INVESTISSEMENT!! Copropriété de 88 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3023.28 euros.

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.979383, 3.414481
Total : 50 020€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 7 900€
Valeur du bien : 46 900€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 8.05€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 9.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 555€/mois
Loyer annuel estimé : 6664€/an
Fourchette totale : 453€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 5438€ - 8167€/an
Rentabilité brute :13.32%
Fourchette de rentabilité :10.87% - 16.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :654,55 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 164 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-6 164€ (-13.6%)
Marge achat-revente :-4 856€ (-10.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :50 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :244,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :14,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 258,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 265,31€
Coût de l'assurance :4 251,70€
Taxe foncière : 666,44€/an
Soit par mois : 55,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 251,94€/mois
Soit par an : 3 023,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 555,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 565,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche) et carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 40 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien des meubles de cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 900 €(114 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500€
    Remplacement lavabo et douche: 5 m² × 700€/m² = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:800€
    Entretien meubles de cuisine: 10 m² × 80€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 555 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 664 €/an
Calcul : 555 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 614 €/an
Base de calcul : Emprunt de 50 020 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 170 €/an
Calcul : 14 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 666 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 023 €/an
Calcul : 252 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 374 €
Revenus locatifs : +6 664 €
Charges déductibles : -13 374 €
Résultat foncier Année 1 : -6 710 €(Déficit de 6 710 €)
Imputable sur revenu global : 6 710 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 474 €/an
Revenus locatifs : +6 664 €
Charges déductibles : -5 474 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 190 €/an
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 664 €13 376 €1 616 €-6 711 €6 711 €--
26 798 €5 432 €1 572 €1 365 €---
36 934 €5 387 €1 527 €1 547 €---
47 072 €5 340 €1 481 €1 732 €---
57 214 €5 292 €1 433 €1 921 €---
67 358 €5 243 €1 383 €2 115 €---
77 505 €5 191 €1 331 €2 314 €---
87 655 €5 138 €1 278 €2 517 €---
97 808 €5 083 €1 223 €2 725 €---
107 965 €5 026 €1 167 €2 938 €---
118 124 €4 968 €1 108 €3 156 €---
128 286 €4 907 €1 048 €3 379 €---
138 452 €4 845 €985 €3 607 €---
148 621 €4 780 €920 €3 841 €---
158 793 €4 713 €854 €4 080 €---
168 969 €4 644 €785 €4 325 €---
179 149 €4 573 €713 €4 576 €---
189 332 €4 500 €640 €4 832 €---
199 518 €4 424 €564 €5 095 €---
209 709 €4 345 €485 €5 364 €---
219 903 €4 264 €404 €5 639 €---
2210 101 €4 180 €320 €5 921 €---
2310 303 €4 093 €233 €6 210 €---
2410 509 €4 004 €144 €6 505 €---
2510 719 €3 911 €51 €6 808 €---
TOTAL213 462 €127 660 €23 265 €85 802 €6 711 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 013 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 802 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 664 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 400 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 400 €-2 013 €+3 413 €
2+1 400 €+410 €+990 €
3+1 400 €+464 €+936 €
4+1 400 €+520 €+880 €
5+1 400 €+576 €+824 €
6+1 400 €+635 €+765 €
7+1 400 €+694 €+706 €
8+1 400 €+755 €+645 €
9+1 400 €+818 €+582 €
10+1 400 €+881 €+519 €
11+1 400 €+947 €+453 €
12+1 400 €+1 014 €+386 €
13+1 400 €+1 082 €+318 €
14+1 400 €+1 152 €+248 €
15+1 400 €+1 224 €+176 €
16+1 400 €+1 297 €+103 €
17+1 400 €+1 373 €+27 €
18+1 400 €+1 450 €-50 €
19+1 400 €+1 528 €-128 €
20+1 400 €+1 609 €-209 €
21+1 400 €+1 692 €-292 €
22+1 400 €+1 776 €-376 €
23+1 400 €+1 863 €-463 €
24+1 400 €+1 952 €-552 €
25+1 400 €+2 042 €-642 €
Total+35 000 €+25 740 €+9 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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