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Immeuble 12 pièces 260 m²

Bien expiré
VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface260m²
Coût Total329 640€
Loyer Annuel26 062€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 500 €
Surface : 260 m²
Prix au m² : 944,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier : Maison + Immeuble de 3 appartements

Idéalement situé, découvrez cet ensemble immobilier complet composé d'un immeuble de 3 appartements et d'une maison indépendante, offrant un fort potentiel locatif ou patrimonial.

Immeuble : 3/4 appartements - 187m²

  • Rez de chaussée : T3 (chaudière individuelle gaz)
  • R+1 : T3 avec balcon (chaudière individuelle gaz)
  • R+2 : T3 avec balcon (chaudière individuelle gaz)
  • R+3 : Combles aménageables (Fenêtre neuves), possiblité de créer un 4ème appartement.

Maison indépendante - 70m²

  • 2 chambres
  • Salon / séjour lumineux avec cuisine ouverte
  • 1 salle de bain
  • 2 WC séparés
  • Buanderie/cellier
  • Cour privatif
  • 1 place de parking

Idéal investisseur : potentiel locatif intéressant et belle opportunité de rendement. Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 17/06/2026 par Magali Dehon , RSAC 934546433 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Epinal Référence annonce : fr041468 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 100 € et 2 600 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.819103, 6.377586
Total : 329 640€
Prix d'acquisition : 245 500€
Travaux : 64 500€
Valeur du bien : 310 000€
Frais de notaire : 19 640€
Coût estimé : 19 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 260m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.30€ - 11.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 2172€/mois
Loyer annuel estimé : 26062€/an
Fourchette totale : 1638€ - 2880€/mois
Fourchette annuelle : 19657€ - 34554€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :939,39 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 241 €
Prix d'achat :245 500 €
Décote à l'achat :+1 259€ (+0.5%)
Marge achat-revente :-85 399€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 655,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :96,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 751,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 029,20€
Coût de l'assurance :28 843,50€
Taxe foncière : 2 606,19€/an
Soit par mois : 217,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 171,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 968,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer les chaudières individuelles gaz
Quantité: 3 systèmes pour 3 appartements
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 3 appartements)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour chaque appartement
Quantité: 3 chauffe-eaux pour 3 appartements
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 18 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 500 €(248 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:33 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 3 systèmes × 11000€/système = 33000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (installation incluse)
  • Eau chaude:10 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3 chauffe-eaux × 3500€/chauffe-eau = 10500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€/salle de bain = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture et réparations cuisine: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre: 780€
  • Chambres:1 200€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Luxeuil-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 48 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 062 €/an
Calcul : 2 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 640 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 154 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 751 €
Revenus locatifs : +26 062 €
Charges déductibles : -79 751 €
Résultat foncier Année 1 : -53 689 €(Déficit de 53 689 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 289 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 251 €/an
Revenus locatifs : +26 062 €
Charges déductibles : -15 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 811 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32289.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 575 €(65% de 245 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 803 €/an
Calcul : 159 575 € × 3,636% = 5 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 062 €79 762 €11 502 €-53 700 €21 400 €32 300 €32 300 €
226 583 €14 962 €11 202 €11 622 €--20 678 €
327 115 €14 651 €10 891 €12 464 €--8 214 €
427 657 €14 329 €10 569 €13 328 €---
528 210 €13 995 €10 235 €14 215 €---
628 774 €13 650 €9 890 €15 125 €---
729 350 €13 292 €9 532 €16 058 €---
829 937 €12 921 €9 161 €17 016 €---
930 536 €12 537 €8 777 €17 999 €---
1031 146 €12 139 €8 379 €19 007 €---
1131 769 €11 727 €7 967 €20 043 €---
1232 405 €11 300 €7 540 €21 105 €---
1333 053 €10 858 €7 098 €22 195 €---
1433 714 €10 399 €6 640 €23 314 €---
1534 388 €9 925 €6 165 €24 463 €---
1635 076 €9 433 €5 673 €25 643 €---
1735 777 €8 924 €5 164 €26 853 €---
1836 493 €8 397 €4 637 €28 096 €---
1937 223 €7 850 €4 090 €29 373 €---
2037 967 €7 284 €3 524 €30 683 €---
2138 727 €6 698 €2 938 €32 029 €---
2239 501 €6 091 €2 331 €33 411 €---
2340 291 €5 461 €1 702 €34 830 €---
2441 097 €4 810 €1 050 €36 287 €---
2541 919 €4 135 €375 €37 784 €---
TOTAL834 771 €325 527 €167 029 €509 243 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 243 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 473 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 473 €-6 420 €+11 893 €
2+5 473 €0 €+5 473 €
3+5 473 €0 €+5 473 €
4+5 473 €+1 534 €+3 939 €
5+5 473 €+4 265 €+1 208 €
6+5 473 €+4 537 €+936 €
7+5 473 €+4 817 €+656 €
8+5 473 €+5 105 €+368 €
9+5 473 €+5 400 €+73 €
10+5 473 €+5 702 €-229 €
11+5 473 €+6 013 €-540 €
12+5 473 €+6 331 €-858 €
13+5 473 €+6 659 €-1 186 €
14+5 473 €+6 994 €-1 521 €
15+5 473 €+7 339 €-1 866 €
16+5 473 €+7 693 €-2 220 €
17+5 473 €+8 056 €-2 583 €
18+5 473 €+8 429 €-2 956 €
19+5 473 €+8 812 €-3 339 €
20+5 473 €+9 205 €-3 732 €
21+5 473 €+9 609 €-4 136 €
22+5 473 €+10 023 €-4 550 €
23+5 473 €+10 449 €-4 976 €
24+5 473 €+10 886 €-5 413 €
25+5 473 €+11 335 €-5 862 €
Total+136 825 €+152 773 €+-15 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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