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Maison 7 pièces 346 m²

Bien expiré
VilleOyonnax (01)
Surface346
Coût Total631 190
Loyer Annuel47 356
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+248
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 495 000 €
Surface : 346 m²
Prix au m² : 1 430,64 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

OYONNAX : Vivez l'exclusivité en plein cœur de ville. Cette propriété unique déploie 346 m² habitables aux volumes généreux, nichée sur un terrain clos et arboré de 1414m².

  • Espace de vie magistral : idéal pour une grande famille ou recevoir.
  • Extérieur privé : un jardin spacieux mise en valeur par un paysagiste, véritable écrin de verdure en centre-ville.
  • Détente : une piscine privative pour vos étés.
  • Le + : Nombreux rangements, dressings, placards, double garage, dépendance d'environ 100m² permettant la création d'une activité professionnelle indépendante. A seulement 1H de Genève ou de Lyon et 30 min de Bellegarde. CLASSE ENERGIE F Référence agence : 7855 Référence annonce : Z3VH-K5Y-9RL Date de réalisation du diagnostic : 23/12/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 11 220 € et 15 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.297240, 5.619205
Total : 631 190
Prix d'acquisition : 495 000
Travaux : 96 590
Valeur du bien : 591 590
Frais de notaire : 39 600
Coût estimé : 39 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 346
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 16.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 3946€/mois
Loyer annuel estimé : 47356€/an
Fourchette totale : 2792€ - 5579€/mois
Fourchette annuelle : 33501€ - 66943€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :631 190
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 119,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :184,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 303,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :304 632,96
Coût de l'assurance :55 229,13
Taxe foncière : 4 735,65€/an
Soit par mois : 394,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 946,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 698,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 346 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 346 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 346 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, nécessite rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 590(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:14 340
    Isolation combles: 346 m² × 40€/m² = 13840€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries - Fenêtres:32 750
    Fenêtres double vitrage: 43 fenêtres × 750€ = 32250€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Rénovation lourde:15 000
    Rénovation chambres: 5 chambres × 3000€ = 15000€
  • Salon - Rénovation lourde:10 000
    Rénovation salon: 1 salon × 10000€ = 10000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 63 590✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 356 €/an
Calcul : 3 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 631 190 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 209 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 736 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 590
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 124 597
Revenus locatifs : +47 356
Charges déductibles : -124 597
Résultat foncier Année 1 : -77 240(Déficit de 77 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 840
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 007 €/an
Revenus locatifs : +47 356
Charges déductibles : -28 007
Résultat foncier Années 2+ : 19 350 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55840.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 495 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 321 750(65% de 495 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 700 €/an
Calcul : 321 750 € × 3,636% = 11 700
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 356124 61721 082-77 26121 400 €55 861 €55 861 €
248 30427 46620 52120 838--35 023 €
349 27026 88519 94122 384--12 639 €
450 25526 28519 34023 970---
551 26025 66418 71925 596---
652 28525 02118 07727 264---
753 33124 35717 41228 974---
854 39823 67016 72530 728---
955 48622 95916 01432 527---
1056 59522 22415 27934 372---
1157 72721 46314 51836 264---
1258 88220 67613 73238 205---
1360 05919 86312 91840 197---
1461 26119 02112 07642 239---
1562 48618 15111 20644 335---
1663 73617 25010 30646 485---
1765 01016 3199 37448 691---
1866 31015 3568 41150 955---
1967 63714 3607 41553 277---
2068 98913 3296 38455 660---
2170 36912 2635 31958 106---
2271 77711 1614 21660 616---
2373 21210 0213 07663 192---
2474 6768 8411 89665 835---
2576 1707 62167668 549---
TOTAL1 516 842574 843304 633941 99921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 941 999
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 356 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 945-6 420+16 365
2+9 9450+9 945
3+9 9450+9 945
4+9 945+3 399+6 546
5+9 945+7 679+2 266
6+9 945+8 179+1 766
7+9 945+8 692+1 253
8+9 945+9 218+727
9+9 945+9 758+187
10+9 945+10 312-367
11+9 945+10 879-934
12+9 945+11 462-1 517
13+9 945+12 059-2 114
14+9 945+12 672-2 727
15+9 945+13 301-3 356
16+9 945+13 946-4 001
17+9 945+14 607-4 662
18+9 945+15 286-5 341
19+9 945+15 983-6 038
20+9 945+16 698-6 753
21+9 945+17 432-7 487
22+9 945+18 185-8 240
23+9 945+18 957-9 012
24+9 945+19 751-9 806
25+9 945+20 565-10 620
Total+248 625+282 600+-33 975
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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