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Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface63m²
Coût Total108 304€
Loyer Annuel7 738€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 300 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet appartement, situé au 2ème étage sans ascenseur d'une résidence bien entretenue. Dans un quartier calme de la rive gauche de Bergerac, cet appartement offre un cadre de vie idéal pour allier confort et tranquillité. Il se compose comme suit : Une entrée, une cuisine aménagée et son séchoir, un séjour donnant sur un balcon spacieux, un couloir avec placards desservant une salle de bain, un wc séparé et deux chambres dont une avec accès au balcon. Une cave privative ainsi qu'une place de stationnement. L'appartement demandera quelques travaux de mise aux normes électriques et l'installation de double vitrage pour vous offrir une isolation optimale. Les espaces verts autour de la résidence et la proximité de la Dordogne apportent une touche de nature et de tranquillité tout en restant proche des commerces, écoles et transports. - FN_1770528044

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Total : 108 304€
Prix d'acquisition : 76 300€
Travaux : 25 900€
Valeur du bien : 102 200€
Frais de notaire : 6 104€
Coût estimé : 6 104€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7738€/an
Fourchette totale : 479€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 10418€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 304€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 202,58€
Coût de l'assurance :9 476,60€
Taxe foncière : 773,83€/an
Soit par mois : 64,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique pour assurer la sécurité
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Appartement - Travaux nécessaires pour conformité aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 120€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 300€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€, Carrelage: 10 m² × 80€ = 800€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Baignoire: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€ = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 738 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 304 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 538 €
Revenus locatifs : +7 738 €
Charges déductibles : -30 538 €
Résultat foncier Année 1 : -22 799 €(Déficit de 22 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 638 €/an
Revenus locatifs : +7 738 €
Charges déductibles : -4 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1399.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595 €(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 738 €30 541 €3 488 €-22 803 €21 400 €1 403 €1 403 €
27 893 €4 547 €3 394 €3 346 €---
38 051 €4 449 €3 296 €3 602 €---
48 212 €4 349 €3 196 €3 863 €---
58 376 €4 245 €3 092 €4 132 €---
68 544 €4 137 €2 984 €4 407 €---
78 715 €4 026 €2 873 €4 689 €---
88 889 €3 911 €2 758 €4 978 €---
99 067 €3 793 €2 640 €5 274 €---
109 248 €3 670 €2 517 €5 578 €---
119 433 €3 544 €2 391 €5 889 €---
129 622 €3 413 €2 260 €6 209 €---
139 814 €3 278 €2 125 €6 536 €---
1410 010 €3 139 €1 986 €6 872 €---
1510 211 €2 995 €1 842 €7 216 €---
1610 415 €2 846 €1 693 €7 569 €---
1710 623 €2 692 €1 539 €7 931 €---
1810 836 €2 533 €1 380 €8 303 €---
1911 052 €2 369 €1 216 €8 683 €---
2011 273 €2 199 €1 046 €9 074 €---
2111 499 €2 024 €871 €9 475 €---
2211 729 €1 843 €690 €9 886 €---
2311 963 €1 656 €503 €10 307 €---
2412 203 €1 463 €310 €10 740 €---
2512 447 €1 263 €111 €11 183 €---
TOTAL247 861 €104 925 €50 203 €142 936 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 936 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625 €-6 420 €+8 045 €
2+1 625 €+583 €+1 042 €
3+1 625 €+1 080 €+545 €
4+1 625 €+1 159 €+466 €
5+1 625 €+1 239 €+386 €
6+1 625 €+1 322 €+303 €
7+1 625 €+1 407 €+218 €
8+1 625 €+1 493 €+132 €
9+1 625 €+1 582 €+43 €
10+1 625 €+1 673 €-48 €
11+1 625 €+1 767 €-142 €
12+1 625 €+1 863 €-238 €
13+1 625 €+1 961 €-336 €
14+1 625 €+2 062 €-437 €
15+1 625 €+2 165 €-540 €
16+1 625 €+2 271 €-646 €
17+1 625 €+2 379 €-754 €
18+1 625 €+2 491 €-866 €
19+1 625 €+2 605 €-980 €
20+1 625 €+2 722 €-1 097 €
21+1 625 €+2 842 €-1 217 €
22+1 625 €+2 966 €-1 341 €
23+1 625 €+3 092 €-1 467 €
24+1 625 €+3 222 €-1 597 €
25+1 625 €+3 355 €-1 730 €
Total+40 625 €+42 881 €+-2 256 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
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