Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface63
Coût Total108 304
Loyer Annuel7 738
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+20
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 76 300 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 211,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Venez découvrir cet appartement, situé au 2ème étage sans ascenseur d'une résidence bien entretenue. Dans un quartier calme de la rive gauche de Bergerac, cet appartement offre un cadre de vie idéal pour allier confort et tranquillité. Il se compose comme suit : Une entrée, une cuisine aménagée et son séchoir, un séjour donnant sur un balcon spacieux, un couloir avec placards desservant une salle de bain, un wc séparé et deux chambres dont une avec accès au balcon. Une cave privative ainsi qu'une place de stationnement. L'appartement demandera quelques travaux de mise aux normes électriques et l'installation de double vitrage pour vous offrir une isolation optimale. Les espaces verts autour de la résidence et la proximité de la Dordogne apportent une touche de nature et de tranquillité tout en restant proche des commerces, écoles et transports. - FN_1770528044

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Total : 108 304
Prix d'acquisition : 76 300
Travaux : 25 900
Valeur du bien : 102 200
Frais de notaire : 6 104
Coût estimé : 6 104
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7738€/an
Fourchette totale : 479€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 5748€ - 10418€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 9.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 304
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 559,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 202,58
Coût de l'assurance :9 476,60
Taxe foncière : 773,83€/an
Soit par mois : 64,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 644,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique pour assurer la sécurité
Quantité: 1 installation complète
Raison: DPE F - Appartement - Travaux nécessaires pour conformité aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 900(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 120€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 300
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€, Carrelage: 10 m² × 80€ = 800€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Baignoire: 1 × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:900
    Parquet flottant: 15 m² × 60€ = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 738 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 304 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 538
Revenus locatifs : +7 738
Charges déductibles : -30 538
Résultat foncier Année 1 : -22 799(Déficit de 22 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 399
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 638 €/an
Revenus locatifs : +7 738
Charges déductibles : -4 638
Résultat foncier Années 2+ : 3 101 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1399.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 595(65% de 76 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 803 €/an
Calcul : 49 595 € × 3,636% = 1 803
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 73830 5413 488-22 80321 400 €1 403 €1 403 €
27 8934 5473 3943 346---
38 0514 4493 2963 602---
48 2124 3493 1963 863---
58 3764 2453 0924 132---
68 5444 1372 9844 407---
78 7154 0262 8734 689---
88 8893 9112 7584 978---
99 0673 7932 6405 274---
109 2483 6702 5175 578---
119 4333 5442 3915 889---
129 6223 4132 2606 209---
139 8143 2782 1256 536---
1410 0103 1391 9866 872---
1510 2112 9951 8427 216---
1610 4152 8461 6937 569---
1710 6232 6921 5397 931---
1810 8362 5331 3808 303---
1911 0522 3691 2168 683---
2011 2732 1991 0469 074---
2111 4992 0248719 475---
2211 7291 8436909 886---
2311 9631 65650310 307---
2412 2031 46331010 740---
2512 4471 26311111 183---
TOTAL247 861104 92550 203142 93621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 936
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 625 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 625-6 420+8 045
2+1 625+583+1 042
3+1 625+1 080+545
4+1 625+1 159+466
5+1 625+1 239+386
6+1 625+1 322+303
7+1 625+1 407+218
8+1 625+1 493+132
9+1 625+1 582+43
10+1 625+1 673-48
11+1 625+1 767-142
12+1 625+1 863-238
13+1 625+1 961-336
14+1 625+2 062-437
15+1 625+2 165-540
16+1 625+2 271-646
17+1 625+2 379-754
18+1 625+2 491-866
19+1 625+2 605-980
20+1 625+2 722-1 097
21+1 625+2 842-1 217
22+1 625+2 966-1 341
23+1 625+3 092-1 467
24+1 625+3 222-1 597
25+1 625+3 355-1 730
Total+40 625+42 881+-2 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →