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Appartement à vendre

VilleSaumur (49)
Surface27m²
Coût Total70 050€
Loyer Annuel3 827€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 21 000 €
Surface : 27 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre - Alors à vendre appartement premier étage de 27 mètres avec une cave appartement tout à refaire à l'intérieur c'est pas la peine de demander des photos tout à refaire tout simplement une appartement qui est fermé depuis 2016 un petit immeuble de 4 lots il est situé en arrière cours travaux à prévoir de le commun plus tard

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.251290, -0.077460
Total : 70 050€
Prix d'acquisition : 21 000€
Travaux : 47 370€
Valeur du bien : 68 370€
Frais de notaire : 1 680€
Coût estimé : 1 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 27m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 319€/mois
Loyer annuel estimé : 3827€/an
Fourchette totale : 250€ - 406€/mois
Fourchette annuelle : 3004€ - 4876€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 646,94 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 467 €
Prix d'achat :21 000 €
Décote à l'achat :-23 467€ (-52.8%)
Marge achat-revente :-25 583€ (-57.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 050€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :28,02€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 376,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 593,35€
Coût de l'assurance :8 406,00€
Taxe foncière : 382,70€/an
Soit par mois : 31,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 318,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 408,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 27 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 27 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessitant une rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessitant une rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - appartement à rénover
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des installations
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 assumé - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 370 €(1 754 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Système de chauffage électrique basse consommation: 1 système = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage performant: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 030€
    Rénovation lourde chambre: Revêtement sol (parquet) 27 m² × 70€/m² = 1890€, Peinture murs (27 m²) = 540€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:2 240€
    Rénovation complète salon: Revêtement sol (carrelage) 12 m² × 50€/m² = 600€, Peinture murs (12 m²) = 240€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Second œuvre général - Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Second œuvre général - Plomberie:3 000€
    Réfection complète plomberie: Plomberie complète = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 827 €/an
Calcul : 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 386 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 050 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 336 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 475 €
Revenus locatifs : +3 827 €
Charges déductibles : -50 475 €
Résultat foncier Année 1 : -46 648 €(Déficit de 46 648 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 248 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 105 €/an
Revenus locatifs : +3 827 €
Charges déductibles : -3 105 €
Résultat foncier Années 2+ : 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25248.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 21 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 13 650 €(65% de 21 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 496 €/an
Calcul : 13 650 € × 3,636% = 496 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 827 €50 477 €2 388 €-46 650 €21 400 €25 250 €25 250 €
23 904 €3 044 €2 325 €859 €--24 391 €
33 982 €2 979 €2 260 €1 002 €--23 389 €
44 061 €2 912 €2 193 €1 150 €--22 239 €
54 142 €2 842 €2 123 €1 301 €--20 939 €
64 225 €2 770 €2 051 €1 456 €--19 483 €
74 310 €2 695 €1 976 €1 615 €--17 868 €
84 396 €2 617 €1 898 €1 779 €--16 089 €
94 484 €2 537 €1 818 €1 947 €--14 142 €
104 574 €2 454 €1 735 €2 120 €--12 023 €
114 665 €2 368 €1 649 €2 297 €--9 726 €
124 758 €2 279 €1 560 €2 479 €---
134 854 €2 187 €1 468 €2 666 €---
144 951 €2 092 €1 373 €2 859 €---
155 050 €1 993 €1 275 €3 056 €---
165 151 €1 891 €1 172 €3 259 €---
175 254 €1 786 €1 067 €3 468 €---
185 359 €1 677 €958 €3 682 €---
195 466 €1 563 €844 €3 903 €---
205 575 €1 446 €727 €4 129 €---
215 687 €1 325 €606 €4 362 €---
225 800 €1 200 €481 €4 601 €---
235 917 €1 070 €351 €4 847 €---
246 035 €935 €216 €5 100 €---
256 156 €796 €77 €5 359 €---
TOTAL122 581 €99 937 €34 593 €22 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 827 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +804 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+804 €-6 420 €+7 224 €
2+804 €0 €+804 €
3+804 €0 €+804 €
4+804 €0 €+804 €
5+804 €0 €+804 €
6+804 €0 €+804 €
7+804 €0 €+804 €
8+804 €0 €+804 €
9+804 €0 €+804 €
10+804 €0 €+804 €
11+804 €0 €+804 €
12+804 €+744 €+60 €
13+804 €+800 €+4 €
14+804 €+858 €-54 €
15+804 €+917 €-113 €
16+804 €+978 €-174 €
17+804 €+1 040 €-236 €
18+804 €+1 105 €-301 €
19+804 €+1 171 €-367 €
20+804 €+1 239 €-435 €
21+804 €+1 309 €-505 €
22+804 €+1 380 €-576 €
23+804 €+1 454 €-650 €
24+804 €+1 530 €-726 €
25+804 €+1 608 €-804 €
Total+20 100 €+9 711 €+10 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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