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Parts SCI T2 loué

VilleSurgères (17)
Surface38m²
Coût Total90 200€
Loyer Annuel5 949€
Rentabilité6.60%
Cashflow/mois-76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 578,95 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Suite au refus de financement par la banque de la personne voulant l’acheter, je remets en vente ce T2 loué à Surgeres. Proche centre ville et marché.

1er étage Une pièce de vie avec cuisine ouverte 1 chambre 1 SDB avec WC

Loué 530/mois Charges 50€/mois TF : 530€ hors TOM

Vend 100% de parts de SCI Crédit restant dans la société 41k€, mensualitées de 277€ jusqu’en février 2040

Ville : Surgères
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17700
Coordonnées : 46.108530, -0.750500
Total : 90 200€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 85 400€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 13.05€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5949€/an
Fourchette totale : 412€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 4939€ - 7166€/an
Rentabilité brute :6.60%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 733,07 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 857 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-5 857€ (-8.9%)
Marge achat-revente :-24 343€ (-37.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,06€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 477,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 978,66€
Coût de l'assurance :8 118,00€
Taxe foncière : 530,00€/an
Soit par mois : 44,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 495,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-76,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 900€ = 3600€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Peinture - Chambre:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture - Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Peinture - Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Surgères (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 949 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 200 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 954 €
Revenus locatifs : +5 949 €
Charges déductibles : -29 954 €
Résultat foncier Année 1 : -24 005 €(Déficit de 24 005 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 605 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 554 €/an
Revenus locatifs : +5 949 €
Charges déductibles : -4 554 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 395 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2604.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 949 €29 957 €3 102 €-24 008 €21 400 €2 608 €2 608 €
26 068 €4 476 €3 021 €1 593 €--1 015 €
36 190 €4 391 €2 937 €1 798 €---
46 313 €4 304 €2 849 €2 010 €---
56 440 €4 213 €2 759 €2 226 €---
66 569 €4 120 €2 665 €2 449 €---
76 700 €4 023 €2 568 €2 677 €---
86 834 €3 922 €2 468 €2 911 €---
96 971 €3 819 €2 364 €3 152 €---
107 110 €3 711 €2 256 €3 399 €---
117 252 €3 599 €2 145 €3 653 €---
127 397 €3 484 €2 029 €3 913 €---
137 545 €3 365 €1 910 €4 180 €---
147 696 €3 241 €1 786 €4 455 €---
157 850 €3 113 €1 658 €4 737 €---
168 007 €2 980 €1 526 €5 027 €---
178 167 €2 843 €1 388 €5 324 €---
188 330 €2 701 €1 246 €5 629 €---
198 497 €2 554 €1 099 €5 943 €---
208 667 €2 402 €947 €6 265 €---
218 840 €2 244 €789 €6 596 €---
229 017 €2 081 €626 €6 937 €---
239 198 €1 912 €457 €7 286 €---
249 381 €1 737 €282 €7 645 €---
259 569 €1 555 €101 €8 014 €---
TOTAL190 558 €106 747 €44 979 €83 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 249 €-6 420 €+7 669 €
2+1 249 €0 €+1 249 €
3+1 249 €+235 €+1 014 €
4+1 249 €+603 €+646 €
5+1 249 €+668 €+581 €
6+1 249 €+735 €+514 €
7+1 249 €+803 €+446 €
8+1 249 €+873 €+376 €
9+1 249 €+946 €+303 €
10+1 249 €+1 020 €+229 €
11+1 249 €+1 096 €+153 €
12+1 249 €+1 174 €+75 €
13+1 249 €+1 254 €-5 €
14+1 249 €+1 337 €-88 €
15+1 249 €+1 421 €-172 €
16+1 249 €+1 508 €-259 €
17+1 249 €+1 597 €-348 €
18+1 249 €+1 689 €-440 €
19+1 249 €+1 783 €-534 €
20+1 249 €+1 880 €-631 €
21+1 249 €+1 979 €-730 €
22+1 249 €+2 081 €-832 €
23+1 249 €+2 186 €-937 €
24+1 249 €+2 293 €-1 044 €
25+1 249 €+2 404 €-1 155 €
Total+31 225 €+25 144 €+6 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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