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Appartement 2 pièces 37 m²

Bien expiré
VilleNarbonne (11)
Surface37m²
Coût Total56 100€
Loyer Annuel5 769€
Rentabilité10.28%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 216,22 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 au 2e étage d'un immeuble en copropriété sans ascenseur.

Il se compose d'un séjour/cuisine, une chambre, une salle de bain et un wc séparé.

Une rénovation sera nécessaire afin de faire ressortir le potentiel de cet appartement.

Pas de procédure en cours.

Information d'affichage énergétique sur ce bien : Vierge.

Honoraires à la charge du vendeur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Narbonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11100
Coordonnées : 43.186740, 3.007060
Total : 56 100€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 7 500€
Valeur du bien : 52 500€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 12.99€/m²/mois
Fourchette : 10.64€ - 15.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 481€/mois
Loyer annuel estimé : 5769€/an
Fourchette totale : 394€ - 587€/mois
Fourchette annuelle : 4724€ - 7045€/an
Rentabilité brute :10.28%
Fourchette de rentabilité :8.42% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :56 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :277,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :16,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 293,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 075,70€
Coût de l'assurance :4 908,75€
Taxe foncière : 576,88€/an
Soit par mois : 48,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 480,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 341,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur 37 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans la chambre pour un meilleur confort.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambre avec sol abîmé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - peinture écaillée nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 500 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 481 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Calcul : 481 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 872 €/an
Base de calcul : Emprunt de 56 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 196 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 145 €
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -10 145 €
Résultat foncier Année 1 : -4 376 €(Déficit de 4 376 €)
Imputable sur revenu global : 4 376 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 645 €/an
Revenus locatifs : +5 769 €
Charges déductibles : -2 645 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 124 €/an
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 769 €10 147 €1 874 €-4 378 €4 378 €--
25 884 €2 597 €1 824 €3 287 €---
36 002 €2 546 €1 772 €3 456 €---
46 122 €2 492 €1 719 €3 630 €---
56 244 €2 437 €1 664 €3 807 €---
66 369 €2 380 €1 607 €3 989 €---
76 497 €2 321 €1 548 €4 176 €---
86 626 €2 260 €1 487 €4 367 €---
96 759 €2 197 €1 423 €4 562 €---
106 894 €2 131 €1 358 €4 763 €---
117 032 €2 064 €1 290 €4 968 €---
127 173 €1 994 €1 220 €5 179 €---
137 316 €1 921 €1 148 €5 395 €---
147 463 €1 847 €1 073 €5 616 €---
157 612 €1 769 €996 €5 843 €---
167 764 €1 689 €916 €6 075 €---
177 919 €1 606 €833 €6 313 €---
188 078 €1 521 €748 €6 557 €---
198 239 €1 432 €659 €6 807 €---
208 404 €1 341 €567 €7 063 €---
218 572 €1 246 €473 €7 326 €---
228 744 €1 148 €375 €7 596 €---
238 918 €1 047 €273 €7 872 €---
249 097 €942 €169 €8 155 €---
259 279 €833 €60 €8 445 €---
TOTAL184 775 €53 906 €27 076 €130 869 €4 378 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 313 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 769 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 211 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 211 €-1 313 €+2 524 €
2+1 211 €+986 €+225 €
3+1 211 €+1 037 €+174 €
4+1 211 €+1 089 €+122 €
5+1 211 €+1 142 €+69 €
6+1 211 €+1 197 €+14 €
7+1 211 €+1 253 €-42 €
8+1 211 €+1 310 €-99 €
9+1 211 €+1 369 €-158 €
10+1 211 €+1 429 €-218 €
11+1 211 €+1 491 €-280 €
12+1 211 €+1 554 €-343 €
13+1 211 €+1 618 €-407 €
14+1 211 €+1 685 €-474 €
15+1 211 €+1 753 €-542 €
16+1 211 €+1 822 €-611 €
17+1 211 €+1 894 €-683 €
18+1 211 €+1 967 €-756 €
19+1 211 €+2 042 €-831 €
20+1 211 €+2 119 €-908 €
21+1 211 €+2 198 €-987 €
22+1 211 €+2 279 €-1 068 €
23+1 211 €+2 362 €-1 151 €
24+1 211 €+2 446 €-1 235 €
25+1 211 €+2 534 €-1 323 €
Total+30 275 €+39 261 €+-8 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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