Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface71m²
Coût Total106 240€
Loyer Annuel7 537€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 197,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m²

Saint-Etienne Carnot "13, rue Clovis Hugues" Exclusivité ! Situé au 3ème étage d'un bel immeuble, appartement traversant et lumineux de Type 3 de 71m2 offrant une cuisine équipée ouverte sur séjour, 2 chambres dont une avec dressing, salle d'eau et WC. Doubles vitrage, chauffage individuel au gaz. Diagnostic énergétique : DPE D.

Bien soumis au statut de la copropriété (17 lots), charges courantes annuelles 960€, honoraires à la charge du vendeur. Contacter Abdil ORTAOREN au O6 43 8O 39 55. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 17 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 960,00 euros/an. Honoraires à la charge du vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 571 et 2 125 euros. Prix moyens des énergies indexés en 2026.

Surface : 71 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/08/2024

Consommation énergie primaire : 232 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 571 € et 2 125 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.453540, 4.394204
Total : 106 240€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 14 440€
Valeur du bien : 99 440€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 628€/mois
Loyer annuel estimé : 7537€/an
Fourchette totale : 466€ - 847€/mois
Fourchette annuelle : 5590€ - 10161€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 228,07 €/m²
Basé sur :302 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 193 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-2 193€ (-2.5%)
Marge achat-revente :-19 047€ (-21.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 614,52€
Coût de l'assurance :9 296,00€
Taxe foncière : 753,69€/an
Soit par mois : 62,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 628,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 440 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 628 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Calcul : 628 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 566 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 240 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 092 €
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -20 092 €
Résultat foncier Année 1 : -12 555 €(Déficit de 12 555 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 652 €/an
Revenus locatifs : +7 537 €
Charges déductibles : -5 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 885 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1854.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 537 €20 095 €3 570 €-12 558 €10 700 €1 858 €1 858 €
27 688 €5 560 €3 475 €2 127 €---
37 841 €5 462 €3 377 €2 379 €---
47 998 €5 361 €3 275 €2 637 €---
58 158 €5 256 €3 170 €2 902 €---
68 321 €5 147 €3 062 €3 174 €---
78 488 €5 035 €2 950 €3 453 €---
88 657 €4 919 €2 833 €3 739 €---
98 831 €4 799 €2 713 €4 032 €---
109 007 €4 674 €2 589 €4 333 €---
119 187 €4 546 €2 460 €4 642 €---
129 371 €4 413 €2 327 €4 959 €---
139 559 €4 275 €2 189 €5 284 €---
149 750 €4 132 €2 047 €5 617 €---
159 945 €3 985 €1 899 €5 960 €---
1610 144 €3 833 €1 747 €6 311 €---
1710 346 €3 675 €1 589 €6 672 €---
1810 553 €3 512 €1 426 €7 042 €---
1910 764 €3 343 €1 257 €7 422 €---
2010 980 €3 168 €1 083 €7 812 €---
2111 199 €2 988 €902 €8 212 €---
2211 423 €2 801 €715 €8 623 €---
2311 652 €2 607 €522 €9 045 €---
2411 885 €2 407 €322 €9 478 €---
2512 123 €2 200 €115 €9 922 €---
TOTAL241 408 €118 193 €51 615 €123 215 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 583 €-3 210 €+4 793 €
2+1 583 €+81 €+1 502 €
3+1 583 €+714 €+869 €
4+1 583 €+791 €+792 €
5+1 583 €+871 €+712 €
6+1 583 €+952 €+631 €
7+1 583 €+1 036 €+547 €
8+1 583 €+1 122 €+461 €
9+1 583 €+1 210 €+373 €
10+1 583 €+1 300 €+283 €
11+1 583 €+1 393 €+190 €
12+1 583 €+1 488 €+95 €
13+1 583 €+1 585 €-2 €
14+1 583 €+1 685 €-102 €
15+1 583 €+1 788 €-205 €
16+1 583 €+1 893 €-310 €
17+1 583 €+2 001 €-418 €
18+1 583 €+2 113 €-530 €
19+1 583 €+2 226 €-643 €
20+1 583 €+2 343 €-760 €
21+1 583 €+2 464 €-881 €
22+1 583 €+2 587 €-1 004 €
23+1 583 €+2 713 €-1 130 €
24+1 583 €+2 843 €-1 260 €
25+1 583 €+2 977 €-1 394 €
Total+39 575 €+36 965 €+2 610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →