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Maison à vendre

VilleBessan (34)
Surface120m²
Coût Total203 660€
Loyer Annuel14 992€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 308,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Salon (total 35 m²), 3 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Maison de village d'environ 120 m² au cœur de Bessan, offrant de beaux volumes et une belle luminosité. Elle comprend 3 chambres dont une indépendante type studio, un espace de vie avec cuisine, salon-séjour et une salle d'eau. Idéale en résidence principale ou investissement locatif, proche de toutes les commodités Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Bessan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34550
Coordonnées : 43.347149, 3.432313
Total : 203 660€
Prix d'acquisition : 157 000€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 191 100€
Frais de notaire : 12 560€
Coût estimé : 12 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 7.72€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1249€/mois
Loyer annuel estimé : 14992€/an
Fourchette totale : 927€ - 1684€/mois
Fourchette annuelle : 11119€ - 20214€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 352,94 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :282 353 €
Prix d'achat :157 000 €
Décote à l'achat :-125 353€ (-44.4%)
Marge achat-revente :78 693€ (27.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :203 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 021,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :59,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 081,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 866,73€
Coût de l'assurance :17 820,25€
Taxe foncière : 1 499,17€/an
Soit par mois : 124,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 249,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact significatif sur le DPE
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des menuiseries existantes en double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'isolation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 1 salle de bain (4 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation combles: 120 m² × 80€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 250€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bessan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 249 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 992 €/an
Calcul : 1 249 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 203 660 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 713 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 499 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 391 €
Revenus locatifs : +14 992 €
Charges déductibles : -43 391 €
Résultat foncier Année 1 : -28 400 €(Déficit de 28 400 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 000 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 291 €/an
Revenus locatifs : +14 992 €
Charges déductibles : -9 291 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 700 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6999.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 050 €(65% de 157 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 711 €/an
Calcul : 102 050 € × 3,636% = 3 711 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 992 €43 398 €7 086 €-28 406 €21 400 €7 006 €7 006 €
215 291 €9 113 €6 901 €6 179 €--827 €
315 597 €8 921 €6 709 €6 676 €---
415 909 €8 722 €6 510 €7 187 €---
516 227 €8 517 €6 305 €7 711 €---
616 552 €8 304 €6 092 €8 248 €---
716 883 €8 083 €5 871 €8 800 €---
817 221 €7 854 €5 642 €9 366 €---
917 565 €7 617 €5 405 €9 948 €---
1017 916 €7 372 €5 160 €10 544 €---
1118 275 €7 118 €4 906 €11 157 €---
1218 640 €6 855 €4 643 €11 785 €---
1319 013 €6 583 €4 371 €12 431 €---
1419 393 €6 300 €4 088 €13 093 €---
1519 781 €6 008 €3 796 €13 773 €---
1620 177 €5 705 €3 493 €14 472 €---
1720 580 €5 391 €3 179 €15 189 €---
1820 992 €5 067 €2 855 €15 925 €---
1921 412 €4 730 €2 518 €16 682 €---
2021 840 €4 381 €2 170 €17 459 €---
2122 277 €4 020 €1 809 €18 256 €---
2222 722 €3 647 €1 435 €19 076 €---
2323 177 €3 259 €1 047 €19 918 €---
2423 640 €2 858 €646 €20 782 €---
2524 113 €2 443 €231 €21 671 €---
TOTAL480 187 €192 266 €102 867 €287 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 148 €-6 420 €+9 568 €
2+3 148 €0 €+3 148 €
3+3 148 €+1 755 €+1 393 €
4+3 148 €+2 156 €+992 €
5+3 148 €+2 313 €+835 €
6+3 148 €+2 475 €+673 €
7+3 148 €+2 640 €+508 €
8+3 148 €+2 810 €+338 €
9+3 148 €+2 984 €+164 €
10+3 148 €+3 163 €-15 €
11+3 148 €+3 347 €-199 €
12+3 148 €+3 536 €-388 €
13+3 148 €+3 729 €-581 €
14+3 148 €+3 928 €-780 €
15+3 148 €+4 132 €-984 €
16+3 148 €+4 342 €-1 194 €
17+3 148 €+4 557 €-1 409 €
18+3 148 €+4 778 €-1 630 €
19+3 148 €+5 005 €-1 857 €
20+3 148 €+5 238 €-2 090 €
21+3 148 €+5 477 €-2 329 €
22+3 148 €+5 723 €-2 575 €
23+3 148 €+5 975 €-2 827 €
24+3 148 €+6 235 €-3 087 €
25+3 148 €+6 501 €-3 353 €
Total+78 700 €+86 376 €+-7 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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