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Maison à vendre

VilleBellegarde (45)
Surface150m²
Coût Total136 860€
Loyer Annuel13 689€
Rentabilité10.00%
Cashflow/mois+309€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 780 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 5 chambres

// Visite virtuelle sur demande //

Dans le centre de Bellegarde, immeuble comprenant actuellement 3 lots, possibilité d'en faire un de plus. Au rdc un Studio + un T2. A l'étage un T3. Cour avec un accès à une dépendance aménageable.

Chauffage centrale au fioul, tout à l'égout.

Besoin d'info ?

Cette annonce référence 303940 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier RICHARD DE TOLLENAERE (EIRL) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45100) sous le numéro 53942071100027.

Prix du bien : 117 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/09/2025 Score DPE : 350 kWhEP/m²/an Score GES : 96 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 7540.00 euros et 10230.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bellegarde
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45270
Coordonnées : 47.974715, 2.397505
Total : 136 860€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 5.79€ - 9.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13689€/an
Fourchette totale : 869€ - 1498€/mois
Fourchette annuelle : 10426€ - 17974€/an
Rentabilité brute :10.00%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 13.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 370,09 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :205 514 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-88 514€ (-43.1%)
Marge achat-revente :68 654€ (33.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :677,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 717,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 490,62€
Coût de l'assurance :11 975,25€
Taxe foncière : 1 368,93€/an
Soit par mois : 114,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :308,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur 150 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 689 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 594 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 479 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 942 €
Revenus locatifs : +13 689 €
Charges déductibles : -16 942 €
Résultat foncier Année 1 : -3 253 €(Déficit de 3 253 €)
Imputable sur revenu global : 3 253 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 442 €/an
Revenus locatifs : +13 689 €
Charges déductibles : -6 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 247 €/an
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 689 €16 946 €4 598 €-3 257 €3 257 €--
213 963 €6 324 €4 476 €7 639 €---
314 242 €6 198 €4 350 €8 044 €---
414 527 €6 067 €4 219 €8 460 €---
514 818 €5 932 €4 084 €8 886 €---
615 114 €5 792 €3 944 €9 322 €---
715 416 €5 648 €3 800 €9 769 €---
815 725 €5 498 €3 650 €10 227 €---
916 039 €5 343 €3 495 €10 696 €---
1016 360 €5 183 €3 335 €11 177 €---
1116 687 €5 017 €3 169 €11 670 €---
1217 021 €4 846 €2 998 €12 175 €---
1317 361 €4 668 €2 820 €12 693 €---
1417 709 €4 485 €2 637 €13 224 €---
1518 063 €4 295 €2 447 €13 768 €---
1618 424 €4 099 €2 251 €14 326 €---
1718 793 €3 895 €2 047 €14 897 €---
1819 168 €3 685 €1 837 €15 483 €---
1919 552 €3 468 €1 620 €16 084 €---
2019 943 €3 243 €1 395 €16 700 €---
2120 342 €3 010 €1 162 €17 332 €---
2220 748 €2 769 €921 €17 979 €---
2321 163 €2 520 €672 €18 643 €---
2421 587 €2 262 €414 €19 324 €---
2522 018 €1 996 €148 €20 023 €---
TOTAL438 473 €123 189 €66 491 €315 284 €3 257 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 977 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 875 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 875 €-977 €+3 852 €
2+2 875 €+2 292 €+583 €
3+2 875 €+2 413 €+462 €
4+2 875 €+2 538 €+337 €
5+2 875 €+2 666 €+209 €
6+2 875 €+2 797 €+78 €
7+2 875 €+2 931 €-56 €
8+2 875 €+3 068 €-193 €
9+2 875 €+3 209 €-334 €
10+2 875 €+3 353 €-478 €
11+2 875 €+3 501 €-626 €
12+2 875 €+3 653 €-778 €
13+2 875 €+3 808 €-933 €
14+2 875 €+3 967 €-1 092 €
15+2 875 €+4 130 €-1 255 €
16+2 875 €+4 298 €-1 423 €
17+2 875 €+4 469 €-1 594 €
18+2 875 €+4 645 €-1 770 €
19+2 875 €+4 825 €-1 950 €
20+2 875 €+5 010 €-2 135 €
21+2 875 €+5 200 €-2 325 €
22+2 875 €+5 394 €-2 519 €
23+2 875 €+5 593 €-2 718 €
24+2 875 €+5 797 €-2 922 €
25+2 875 €+6 007 €-3 132 €
Total+71 875 €+94 585 €+-22 710 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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