Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface59
Coût Total97 320
Loyer Annuel7 234
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+40
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 169,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé au 7 rue Flaubert en plein centre ville de Valence dans une petite rue calme à proximité de la gare et des commerces de proximité, au rez-de-chaussée d'une petite copropriété de 4 lots, à vendre un T3 avec 2 chambres, une salle de bains avec lavabo et toilette séparé, une cuisine ouverte sur le séjour orienté sud. Syndic bénévole. Très faibles charges. Chauffage: radiateur électrique à inertie. Eau chaude: ballon électrique. Les VISITES SANS RDV se feront le vendredi 20 février de 12h30 à 14h00 et de 17h00 à 18h30. VENTE INTERACTIVE par appel d'offres aura lieu le 27 février de 12h30 à 13h30 directement sur notre site internet. Aucun frais supplémentaire n’est à prévoir ni pour l’acquéreur, ni pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable.Toutes les offres seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de l’offre à laquelle il entend donner suite.Une offre en ligne pendant la vente interactive ne constitue pas une offre ferme et définitive au sens de l’article 1114 du Code civil, mais une simple intention d’achat.LE PRIX AFFICHÉ CORRESPOND À UN PRIX DE PREMIÈRE OFFRE POSSIBLE, honoraires de négociation inclus, étant précisé que le dit prix n’étant pas forcément un prix auquel le vendeur souhaite vendre.Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire illiz.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Total : 97 320
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 22 800
Valeur du bien : 91 800
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 603€/mois
Loyer annuel estimé : 7234€/an
Fourchette totale : 475€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 5700€ - 9181€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 502,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 111,12
Coût de l'assurance :8 272,20
Taxe foncière : 723,40€/an
Soit par mois : 60,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 602,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques à inertie par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager obsolète et mise à jour des finitions de la cuisine.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 800(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 59 m² × 100€/m² = 5900€, Main d'œuvre: 2600€
  • Eau chaude:1 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:3 000
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:400
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 603 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Calcul : 603 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 131 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 320 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 986
Revenus locatifs : +7 234
Charges déductibles : -26 986
Résultat foncier Année 1 : -19 752(Déficit de 19 752 €)
Imputable sur revenu global : 19 752
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 186 €/an
Revenus locatifs : +7 234
Charges déductibles : -4 186
Résultat foncier Années 2+ : 3 048 €/an
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 23426 9893 135-19 75519 755 €--
27 3794 1043 0503 275---
37 5264 0162 9623 510---
47 6773 9262 8723 751---
57 8303 8322 7783 998---
67 9873 7362 6824 251---
78 1473 6362 5824 511---
88 3103 5332 4794 777---
98 4763 4262 3725 049---
108 6453 3162 2625 329---
118 8183 2032 1485 615---
128 9953 0852 0315 909---
139 1742 9641 9106 210---
149 3582 8391 7846 519---
159 5452 7091 6556 836---
169 7362 5751 5217 161---
179 9312 4371 3837 493---
1810 1292 2941 2407 835---
1910 3322 1471 0938 185---
2010 5391 9959408 544---
2110 7491 8377838 912---
2210 9641 6756209 290---
2311 1841 5074529 677---
2411 4071 33327910 074---
2511 6351 1549910 482---
TOTAL231 70694 26845 111137 43719 755Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 926
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 519-5 926+7 445
2+1 519+982+537
3+1 519+1 053+466
4+1 519+1 125+394
5+1 519+1 199+320
6+1 519+1 275+244
7+1 519+1 353+166
8+1 519+1 433+86
9+1 519+1 515+4
10+1 519+1 599-80
11+1 519+1 685-166
12+1 519+1 773-254
13+1 519+1 863-344
14+1 519+1 956-437
15+1 519+2 051-532
16+1 519+2 148-629
17+1 519+2 248-729
18+1 519+2 350-831
19+1 519+2 455-936
20+1 519+2 563-1 044
21+1 519+2 674-1 155
22+1 519+2 787-1 268
23+1 519+2 903-1 384
24+1 519+3 022-1 503
25+1 519+3 145-1 626
Total+37 975+41 231+-3 256
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →