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Vente appartement 1 pièce 32,01 m² Rueil-Malmaison (92500) - Superimmo

VilleRueil-Malmaison (92)
Surface32m²
Coût Total106 640€
Loyer Annuel10 099€
Rentabilité9.47%
Cashflow/mois+208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 86 000 €
Surface : 32 m²
Prix au m² : 2 687,5 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre : charmant studio en bon état au sein d'une résidence services idéalement pensée pour des séniors autonomes. L'appartement se compose d'une entrée desservant une pièce ouvrant sur un balcon, une cuisine séparée, un salle d ?eau entièrement rénovée avec sa douche à l'italienne et d?un toilette indépendant. Une cave complète ce lot. La résidence propose un cadre de vie privilégié : ? Accueil et présence 24h/24 - 7j/7 ? Restaurant sur place ? Salons, bibliothèque, jardins ? Animations quotidiennes ? Conciergerie et services à la demande Sécurité optimale Contactez moi pour organiser une visite

Ville : Rueil-Malmaison
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92500
Rueil-Malmaison
RER A
Total : 106 640€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 13 760€
Valeur du bien : 99 760€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 32m²
Loyer prédit : 26.30€/m²/mois
Fourchette : 21.85€ - 31.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10099€/an
Fourchette totale : 699€ - 1013€/mois
Fourchette annuelle : 8391€ - 12154€/an
Rentabilité brute :9.47%
Fourchette de rentabilité :7.87% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 266,84 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 539 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-82 539€ (-49.0%)
Marge achat-revente :61 899€ (36.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 549,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 108,50€
Coût de l'assurance :7 998,00€
Taxe foncière : 1 009,87€/an
Soit par mois : 84,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,25€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine un peu datés par une nouvelle cuisine équipée de milieu de gamme.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre (studio).
Quantité: 1 chambre (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans la chambre.
Quantité: 1 chambre
Raison: État 3/5 assumé pour la chambre - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 760 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:960€
    Mise aux normes électricité: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 099 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 564 €
Revenus locatifs : +10 099 €
Charges déductibles : -18 564 €
Résultat foncier Année 1 : -8 465 €(Déficit de 8 465 €)
Imputable sur revenu global : 8 465 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 804 €/an
Revenus locatifs : +10 099 €
Charges déductibles : -4 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 295 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 099 €18 567 €3 477 €-8 468 €8 468 €--
210 301 €4 713 €3 384 €5 587 €---
310 507 €4 617 €3 287 €5 890 €---
410 717 €4 517 €3 187 €6 200 €---
510 931 €4 413 €3 084 €6 518 €---
611 150 €4 307 €2 977 €6 843 €---
711 373 €4 196 €2 867 €7 176 €---
811 600 €4 082 €2 753 €7 518 €---
911 832 €3 964 €2 635 €7 868 €---
1012 069 €3 843 €2 513 €8 226 €---
1112 310 €3 717 €2 387 €8 594 €---
1212 556 €3 587 €2 257 €8 970 €---
1312 808 €3 452 €2 122 €9 355 €---
1413 064 €3 313 €1 983 €9 750 €---
1513 325 €3 170 €1 840 €10 155 €---
1613 592 €3 021 €1 691 €10 570 €---
1713 863 €2 868 €1 538 €10 996 €---
1814 141 €2 709 €1 380 €11 431 €---
1914 423 €2 545 €1 216 €11 878 €---
2014 712 €2 376 €1 046 €12 336 €---
2115 006 €2 201 €871 €12 805 €---
2215 306 €2 020 €690 €13 286 €---
2315 612 €1 833 €504 €13 779 €---
2415 925 €1 640 €310 €14 285 €---
2516 243 €1 440 €111 €14 803 €---
TOTAL323 465 €97 113 €50 109 €226 352 €8 468 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 540 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 121 €-2 540 €+4 661 €
2+2 121 €+1 676 €+445 €
3+2 121 €+1 767 €+354 €
4+2 121 €+1 860 €+261 €
5+2 121 €+1 955 €+166 €
6+2 121 €+2 053 €+68 €
7+2 121 €+2 153 €-32 €
8+2 121 €+2 255 €-134 €
9+2 121 €+2 360 €-239 €
10+2 121 €+2 468 €-347 €
11+2 121 €+2 578 €-457 €
12+2 121 €+2 691 €-570 €
13+2 121 €+2 807 €-686 €
14+2 121 €+2 925 €-804 €
15+2 121 €+3 047 €-926 €
16+2 121 €+3 171 €-1 050 €
17+2 121 €+3 299 €-1 178 €
18+2 121 €+3 429 €-1 308 €
19+2 121 €+3 563 €-1 442 €
20+2 121 €+3 701 €-1 580 €
21+2 121 €+3 842 €-1 721 €
22+2 121 €+3 986 €-1 865 €
23+2 121 €+4 134 €-2 013 €
24+2 121 €+4 285 €-2 164 €
25+2 121 €+4 441 €-2 320 €
Total+53 025 €+67 906 €+-14 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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