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Immeuble 8 pièces 282 m²

Bien expiré
VilleSaint-Valery-sur-Somme (80)
Surface282m²
Coût Total415 950€
Loyer Annuel38 920€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+735€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 335 000 €
Surface : 282 m²
Prix au m² : 1 187,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

OM 1242 - IMMEUBLE EN PLEIN CENTRE DE SAINT VALERY SUR SOMME

Notre agence vous propose cet immeuble, en plein centre de Saint Valery sur Somme, composé : Au rez de chaussée : un local commercial d'une surface totale de 168 m² comprenant un espace de vente, une cuisine, et chambres froides, actuellement loué. Au 1er étage : un appartement type T2 bis composé d'une entrée, un salon, une salle à manger avec cuisine ouverte, une chambre et une salle de bain. Et au même niveau, un studio. Au deuxième étage : un grand T2 comprenant un palier, une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, une grande chambre et une salle de bain. Les logements bénéficient d'un accès indépendant et sont libres d'occupation. Idéal pour investisseur ! Référence annonce : 5926 Date de réalisation du diagnostic : 20/03/2026 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 4,70% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 320 000 €

Ville : Saint-Valery-sur-Somme
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80230
Coordonnées : 50.184383, 1.634890
Total : 415 950€
Prix d'acquisition : 335 000€
Travaux : 54 150€
Valeur du bien : 389 150€
Frais de notaire : 26 800€
Coût estimé : 26 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 282m²
Loyer prédit : 11.50€/m²/mois
Fourchette : 9.45€ - 13.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 3243€/mois
Loyer annuel estimé : 38920€/an
Fourchette totale : 2666€ - 3946€/mois
Fourchette annuelle : 31988€ - 47356€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.69% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 461,54 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 258 154 €
Prix d'achat :335 000 €
Décote à l'achat :-923 154€ (-73.4%)
Marge achat-revente :842 204€ (66.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 062,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :121,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 183,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :202 746,18€
Coût de l'assurance :36 395,62€
Taxe foncière : 3 892,05€/an
Soit par mois : 324,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 243,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 507,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :735,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 282 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 14 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 150 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:25 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€ = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 050€
    Peinture murs et plafonds: 14 m² × 75€ = 1050€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Valery-sur-Somme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 243 €/mois
Revenus locatifs annuels : 38 920 €/an
Calcul : 3 243 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 950 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 456 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 892 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 502 €
Revenus locatifs : +38 920 €
Charges déductibles : -73 502 €
Résultat foncier Année 1 : -34 581 €(Déficit de 34 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 352 €/an
Revenus locatifs : +38 920 €
Charges déductibles : -19 352 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 569 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13181.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 335 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 217 750 €(65% de 335 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 918 €/an
Calcul : 217 750 € × 3,636% = 7 918 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
138 920 €73 515 €14 017 €-34 595 €21 400 €13 195 €13 195 €
239 699 €18 993 €13 646 €20 706 €---
340 493 €18 609 €13 261 €21 884 €---
441 303 €18 211 €12 863 €23 092 €---
542 129 €17 799 €12 451 €24 330 €---
642 971 €17 373 €12 025 €25 598 €---
743 831 €16 933 €11 585 €26 898 €---
844 707 €16 477 €11 129 €28 231 €---
945 602 €16 005 €10 657 €29 597 €---
1046 514 €15 517 €10 169 €30 997 €---
1147 444 €15 012 €9 664 €32 432 €---
1248 393 €14 489 €9 142 €33 903 €---
1349 361 €13 949 €8 601 €35 412 €---
1450 348 €13 390 €8 042 €36 958 €---
1551 355 €12 811 €7 463 €38 544 €---
1652 382 €12 212 €6 864 €40 170 €---
1753 429 €11 593 €6 245 €41 837 €---
1854 498 €10 952 €5 604 €43 546 €---
1955 588 €10 289 €4 941 €45 299 €---
2056 700 €9 603 €4 255 €47 097 €---
2157 834 €8 893 €3 545 €48 941 €---
2258 990 €8 158 €2 811 €50 832 €---
2360 170 €7 399 €2 051 €52 772 €---
2461 374 €6 612 €1 265 €54 761 €---
2562 601 €5 799 €451 €56 802 €---
TOTAL1 246 635 €390 593 €202 746 €856 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 856 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 38 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 173 €-6 420 €+14 593 €
2+8 173 €+2 253 €+5 920 €
3+8 173 €+6 565 €+1 608 €
4+8 173 €+6 928 €+1 245 €
5+8 173 €+7 299 €+874 €
6+8 173 €+7 679 €+494 €
7+8 173 €+8 069 €+104 €
8+8 173 €+8 469 €-296 €
9+8 173 €+8 879 €-706 €
10+8 173 €+9 299 €-1 126 €
11+8 173 €+9 730 €-1 557 €
12+8 173 €+10 171 €-1 998 €
13+8 173 €+10 624 €-2 451 €
14+8 173 €+11 087 €-2 914 €
15+8 173 €+11 563 €-3 390 €
16+8 173 €+12 051 €-3 878 €
17+8 173 €+12 551 €-4 378 €
18+8 173 €+13 064 €-4 891 €
19+8 173 €+13 590 €-5 417 €
20+8 173 €+14 129 €-5 956 €
21+8 173 €+14 682 €-6 509 €
22+8 173 €+15 250 €-7 077 €
23+8 173 €+15 832 €-7 659 €
24+8 173 €+16 428 €-8 255 €
25+8 173 €+17 041 €-8 868 €
Total+204 325 €+256 813 €+-52 488 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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