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Appartement

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface77.58
Coût Total145 388
Loyer Annuel8 151
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-489
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 77.58 m²
Prix au m² : 1 495,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

SPECIAL INVESTISSEUR - TRES BEL APPARTEMENT 4 PIÈCES A SAUMUR Votre agence Citya Cadre vous propose à Saumur (49400), ce très bel appartement meublé de 4 pièces d'une surface de 77,58 m². Il s'agence comme suit: une entrée, une vaste et lumineuse pièce à vivre d'environ 27 m², une cuisine indépendante aménagée et équipée, une arrière cuisine, trois chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées. L'appartement a été entièrement rénové. Les fenêtres sont en double vitrage. Il est vendu avec une cave et un garage. Les charges de copropriété comprennent l'eau froide, l'eau chaude et le chauffage. Le bien est actuellement occupé par trois colocataires. Le loyer mensuel est de 960 € + 195 € de charges locatives (soit 320 € + 65 € de charges locatives par locataire). Pour en savoir plus et organiser votre visite, prenez rapidement contact avec votre Conseiller Citya Cadre Noir en téléphonant au 06 81 65 01 04. Bien proposé par Cedric Genet, agent commercial(834004541). Bien proposé par Cedric Genet, agent commercial(834004541). - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saumur-49400/624

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.249184, -0.071460
Total : 145 388
Prix d'acquisition : 116 000
Travaux : 20 108
Valeur du bien : 136 108
Frais de notaire : 9 280
Coût estimé : 9 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.58
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8151€/an
Fourchette totale : 526€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6316€ - 10519€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 424,62 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 522
Prix d'achat :116 000
Décote à l'achat :+5 478 (+5.0%)
Marge achat-revente :-34 866€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 388
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 633,77
Coût de l'assurance :12 721,45
Taxe foncière : 815,06€/an
Soit par mois : 67,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-489,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 108(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 880
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 40% de 600€ = 240€, Retouche robinetterie: 200€, Main d'œuvre retouche: 100€, Total: 600€ + 240€ + 200€ + 100€ = 1140€
  • Salon:4 950
    Peinture des murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien du parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre peinture: 40% de 750€ = 300€, Main d'œuvre entretien parquet: 40% de 750€ = 300€, Total: 750€ + 750€ + 300€ + 300€ = 2100€
  • Chambres:7 128
    Peinture des murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Entretien du sol: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre peinture: 40% de 1080€ = 432€, Main d'œuvre entretien sol: 40% de 1080€ = 432€, Total: 1080€ + 1080€ + 432€ + 432€ = 3024€
  • Salle de bain:5 150
    Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Remplacement éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre carrelage: 40% de 250€ = 100€, Main d'œuvre remplacement sanitaires: 40% de 1500€ = 600€, Total: 250€ + 1500€ + 100€ + 600€ = 2450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 151 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 388 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 108
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 368
Revenus locatifs : +8 151
Charges déductibles : -30 368
Résultat foncier Année 1 : -22 218(Déficit de 22 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 818
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 260 €/an
Revenus locatifs : +8 151
Charges déductibles : -10 260
Résultat foncier Années 2+ : -2 110 €/an(Déficit de 2 110 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 817.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 15130 3734 885-22 22221 400 €822 €822 €
28 31410 1354 755-1 8221 822 €-822 €
38 48010 0014 621-1 5211 521 €-822 €
48 6499 8624 482-1 2131 213 €-822 €
58 8229 7194 339-896896 €-822 €
68 9999 5704 190-571571 €-822 €
79 1799 4164 036-237237 €-822 €
89 3629 2573 877105--717 €
99 5509 0933 713457--260 €
109 7418 9233 543818---
119 9368 7473 3671 189---
1210 1348 5643 1841 570---
1310 3378 3762 9961 961---
1410 5448 1812 8012 363---
1510 7557 9792 5992 775---
1610 9707 7712 3913 199---
1711 1897 5552 1753 634---
1811 4137 3321 9524 081---
1911 6417 1011 7214 541---
2011 8746 8621 4825 012---
2112 1116 6141 2345 497---
2212 3546 3599795 995---
2312 6016 0947146 507---
2412 8535 8204407 033---
2513 1105 5371577 573---
TOTAL261 067225 24070 63435 82727 660Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 298
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 827
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712-6 420+8 132
2+1 712-546+2 258
3+1 712-456+2 168
4+1 712-364+2 076
5+1 712-269+1 981
6+1 712-171+1 883
7+1 712-71+1 783
8+1 7120+1 712
9+1 7120+1 712
10+1 712+167+1 545
11+1 712+357+1 355
12+1 712+471+1 241
13+1 712+588+1 124
14+1 712+709+1 003
15+1 712+833+879
16+1 712+960+752
17+1 712+1 090+622
18+1 712+1 224+488
19+1 712+1 362+350
20+1 712+1 504+208
21+1 712+1 649+63
22+1 712+1 799-87
23+1 712+1 952-240
24+1 712+2 110-398
25+1 712+2 272-560
Total+42 800+10 748+32 052
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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