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Appartement

Bien expiré
VilleSaumur (49)
Surface77.58m²
Coût Total145 388€
Loyer Annuel8 151€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-489€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 000 €
Surface : 77.58 m²
Prix au m² : 1 495,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Cave, Nombre de WC : 1

SPECIAL INVESTISSEUR - TRES BEL APPARTEMENT 4 PIÈCES A SAUMUR Votre agence Citya Cadre vous propose à Saumur (49400), ce très bel appartement meublé de 4 pièces d'une surface de 77,58 m². Il s'agence comme suit: une entrée, une vaste et lumineuse pièce à vivre d'environ 27 m², une cuisine indépendante aménagée et équipée, une arrière cuisine, trois chambres, une salle d'eau et des toilettes séparées. L'appartement a été entièrement rénové. Les fenêtres sont en double vitrage. Il est vendu avec une cave et un garage. Les charges de copropriété comprennent l'eau froide, l'eau chaude et le chauffage. Le bien est actuellement occupé par trois colocataires. Le loyer mensuel est de 960 € + 195 € de charges locatives (soit 320 € + 65 € de charges locatives par locataire). Pour en savoir plus et organiser votre visite, prenez rapidement contact avec votre Conseiller Citya Cadre Noir en téléphonant au 06 81 65 01 04. Bien proposé par Cedric Genet, agent commercial(834004541). Bien proposé par Cedric Genet, agent commercial(834004541). - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saumur-49400/624

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.249184, -0.071460
Total : 145 388€
Prix d'acquisition : 116 000€
Travaux : 20 108€
Valeur du bien : 136 108€
Frais de notaire : 9 280€
Coût estimé : 9 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.58m²
Loyer prédit : 8.76€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8151€/an
Fourchette totale : 526€ - 877€/mois
Fourchette annuelle : 6316€ - 10519€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 424,62 €/m²
Basé sur :94 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 522 €
Prix d'achat :116 000 €
Décote à l'achat :+5 478€ (+5.0%)
Marge achat-revente :-34 866€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 633,77€
Coût de l'assurance :12 721,45€
Taxe foncière : 815,06€/an
Soit par mois : 67,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 679,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 168,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-489,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et retouche de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du parquet.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien du sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 108 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 880€
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 40% de 600€ = 240€, Retouche robinetterie: 200€, Main d'œuvre retouche: 100€, Total: 600€ + 240€ + 200€ + 100€ = 1140€
  • Salon:4 950€
    Peinture des murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Entretien du parquet: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre peinture: 40% de 750€ = 300€, Main d'œuvre entretien parquet: 40% de 750€ = 300€, Total: 750€ + 750€ + 300€ + 300€ = 2100€
  • Chambres:7 128€
    Peinture des murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Entretien du sol: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre peinture: 40% de 1080€ = 432€, Main d'œuvre entretien sol: 40% de 1080€ = 432€, Total: 1080€ + 1080€ + 432€ + 432€ = 3024€
  • Salle de bain:5 150€
    Carrelage: 5 m² × 50€/m² = 250€, Remplacement éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre carrelage: 40% de 250€ = 100€, Main d'œuvre remplacement sanitaires: 40% de 1500€ = 600€, Total: 250€ + 1500€ + 100€ + 600€ = 2450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 151 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 880 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 388 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 815 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 108 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 368 €
Revenus locatifs : +8 151 €
Charges déductibles : -30 368 €
Résultat foncier Année 1 : -22 218 €(Déficit de 22 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 260 €/an
Revenus locatifs : +8 151 €
Charges déductibles : -10 260 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 110 €/an(Déficit de 2 110 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 817.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 400 €(65% de 116 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 742 €/an
Calcul : 75 400 € × 3,636% = 2 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 151 €30 373 €4 885 €-22 222 €21 400 €822 €822 €
28 314 €10 135 €4 755 €-1 822 €1 822 €-822 €
38 480 €10 001 €4 621 €-1 521 €1 521 €-822 €
48 649 €9 862 €4 482 €-1 213 €1 213 €-822 €
58 822 €9 719 €4 339 €-896 €896 €-822 €
68 999 €9 570 €4 190 €-571 €571 €-822 €
79 179 €9 416 €4 036 €-237 €237 €-822 €
89 362 €9 257 €3 877 €105 €--717 €
99 550 €9 093 €3 713 €457 €--260 €
109 741 €8 923 €3 543 €818 €---
119 936 €8 747 €3 367 €1 189 €---
1210 134 €8 564 €3 184 €1 570 €---
1310 337 €8 376 €2 996 €1 961 €---
1410 544 €8 181 €2 801 €2 363 €---
1510 755 €7 979 €2 599 €2 775 €---
1610 970 €7 771 €2 391 €3 199 €---
1711 189 €7 555 €2 175 €3 634 €---
1811 413 €7 332 €1 952 €4 081 €---
1911 641 €7 101 €1 721 €4 541 €---
2011 874 €6 862 €1 482 €5 012 €---
2112 111 €6 614 €1 234 €5 497 €---
2212 354 €6 359 €979 €5 995 €---
2312 601 €6 094 €714 €6 507 €---
2412 853 €5 820 €440 €7 033 €---
2513 110 €5 537 €157 €7 573 €---
TOTAL261 067 €225 240 €70 634 €35 827 €27 660 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 8 298 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 151 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 712 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 712 €-6 420 €+8 132 €
2+1 712 €-546 €+2 258 €
3+1 712 €-456 €+2 168 €
4+1 712 €-364 €+2 076 €
5+1 712 €-269 €+1 981 €
6+1 712 €-171 €+1 883 €
7+1 712 €-71 €+1 783 €
8+1 712 €0 €+1 712 €
9+1 712 €0 €+1 712 €
10+1 712 €+167 €+1 545 €
11+1 712 €+357 €+1 355 €
12+1 712 €+471 €+1 241 €
13+1 712 €+588 €+1 124 €
14+1 712 €+709 €+1 003 €
15+1 712 €+833 €+879 €
16+1 712 €+960 €+752 €
17+1 712 €+1 090 €+622 €
18+1 712 €+1 224 €+488 €
19+1 712 €+1 362 €+350 €
20+1 712 €+1 504 €+208 €
21+1 712 €+1 649 €+63 €
22+1 712 €+1 799 €-87 €
23+1 712 €+1 952 €-240 €
24+1 712 €+2 110 €-398 €
25+1 712 €+2 272 €-560 €
Total+42 800 €+10 748 €+32 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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