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Maison 6 pièces 83 m²

VillePassage (47)
Surface83m²
Coût Total125 060€
Loyer Annuel9 493€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 867,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 83 m²

En exclusivité à la Tribune de l'Immobilier, Maison à vendre au Passage d'Agen à proximité de la passerelle avec une belle façade en pierre. Elle nécessite cependant des travaux de rénovation, idéal pour un investisseur ou primo-accédant. En rez-de-chaussé se trouve l'entrée, le salon et la cuisine pour une superficie totale de 31,1m2, en R+1 un palier dessert 2 chambres, une salle de bains et des WC et au R+2 se trouve une chambre supplémentaire, un bureau et une salle d'eau. Le surface habitable est d'environ 82m2. Taxe foncière : 994EUR/an. N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 06/07/2026

Consommation énergie primaire : 386 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 302 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 180 € et 3 010 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Passage
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47520
Coordonnées : 44.200440, 0.607865
Total : 125 060€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 119 300€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9493€/an
Fourchette totale : 622€ - 1006€/mois
Fourchette annuelle : 7463€ - 12076€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 776,55 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 454 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-75 454€ (-51.2%)
Marge achat-revente :22 394€ (15.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :616,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :31,27€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 647,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 759,29€
Coût de l'assurance :9 379,50€
Taxe foncière : 994,00€/an
Soit par mois : 82,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 791,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (83 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage usé et installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état très mauvais présumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: environ 22 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec parquet en état correct mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 980€
    Isolation toiture/combles: 83 m² × 60€/m² = 4980€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 320€
    Rafraîchissement salon: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Passage (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 136 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 060 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 994 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 805 €
Revenus locatifs : +9 493 €
Charges déductibles : -52 805 €
Résultat foncier Année 1 : -43 312 €(Déficit de 43 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 505 €/an
Revenus locatifs : +9 493 €
Charges déductibles : -5 505 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21911.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 493 €52 809 €4 140 €-43 316 €21 400 €21 916 €21 916 €
29 683 €5 398 €4 029 €4 285 €--17 631 €
39 877 €5 284 €3 915 €4 593 €--13 039 €
410 074 €5 166 €3 796 €4 909 €--8 130 €
510 276 €5 043 €3 674 €5 232 €--2 898 €
610 481 €4 917 €3 548 €5 564 €---
710 691 €4 786 €3 417 €5 905 €---
810 905 €4 651 €3 282 €6 254 €---
911 123 €4 511 €3 142 €6 612 €---
1011 345 €4 366 €2 997 €6 979 €---
1111 572 €4 217 €2 848 €7 355 €---
1211 803 €4 062 €2 693 €7 741 €---
1312 040 €3 902 €2 533 €8 137 €---
1412 280 €3 737 €2 368 €8 543 €---
1512 526 €3 566 €2 197 €8 960 €---
1612 776 €3 389 €2 020 €9 387 €---
1713 032 €3 206 €1 837 €9 826 €---
1813 293 €3 017 €1 648 €10 275 €---
1913 559 €2 822 €1 453 €10 737 €---
2013 830 €2 620 €1 251 €11 210 €---
2114 106 €2 411 €1 042 €11 695 €---
2214 388 €2 195 €826 €12 194 €---
2314 676 €1 971 €602 €12 705 €---
2414 970 €1 740 €371 €13 229 €---
2515 269 €1 502 €132 €13 767 €---
TOTAL304 067 €141 289 €59 759 €162 779 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 779 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 994 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 994 €-6 420 €+8 414 €
2+1 994 €0 €+1 994 €
3+1 994 €0 €+1 994 €
4+1 994 €0 €+1 994 €
5+1 994 €0 €+1 994 €
6+1 994 €+800 €+1 194 €
7+1 994 €+1 771 €+223 €
8+1 994 €+1 876 €+118 €
9+1 994 €+1 984 €+10 €
10+1 994 €+2 094 €-100 €
11+1 994 €+2 207 €-213 €
12+1 994 €+2 322 €-328 €
13+1 994 €+2 441 €-447 €
14+1 994 €+2 563 €-569 €
15+1 994 €+2 688 €-694 €
16+1 994 €+2 816 €-822 €
17+1 994 €+2 948 €-954 €
18+1 994 €+3 083 €-1 089 €
19+1 994 €+3 221 €-1 227 €
20+1 994 €+3 363 €-1 369 €
21+1 994 €+3 509 €-1 515 €
22+1 994 €+3 658 €-1 664 €
23+1 994 €+3 811 €-1 817 €
24+1 994 €+3 969 €-1 975 €
25+1 994 €+4 130 €-2 136 €
Total+49 850 €+48 834 €+1 016 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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