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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface223m²
Coût Total310 100€
Loyer Annuel23 535€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 982,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 21 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme, Exposition sud, Piscine, Pas de balcon, Non meublé

À seulement 25 minutes de Carcassonne, au cœur d'un agréable village du Minervois, venez découvrir cette magnifique maison de maître d'environ 220 m², alliant charme de l'ancien, beaux volumes et fort potentiel. Dès l'entrée, vous serez séduits par les généreux espaces qu'offre cette demeure de caractère. Le rez-de-chaussée se compose d'une belle entrée desservant un vaste dégagement, une cuisine indépendante entièrement équipée, une élégante salle à manger, un salon chaleureux, ainsi qu'une cave et une buanderie, apportant un véritable confort au quotidien. À l'étage, l'espace nuit propose de très belles chambres aux volumes remarquables. Vous y découvrirez une chambre passante donnant accès à une seconde chambre, ainsi que trois autres grandes chambres, complétées par une salle d'eau. Le dernier niveau offre de vastes combles aménageables, laissant libre cours à vos projets : chambres supplémentaires, salle de jeux, atelier, espace de télétravail.. les possibilités sont nombreuses. À l'extérieur, vous profiterez d'un véritable havre de paix. À l'abri des regards, une grande terrasse entoure une belle piscine, offrant un cadre idéal pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis tout au long de l'année. Une propriété de caractère, dans un environnement calme et recherché. A visiter sans tarder. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.209121, 2.345789
Total : 310 100€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 73 580€
Valeur du bien : 292 580€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 8.79€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 11.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1961€/mois
Loyer annuel estimé : 23535€/an
Fourchette totale : 1552€ - 2479€/mois
Fourchette annuelle : 18623€ - 29742€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,41 €/m²
Basé sur :126 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :336 598 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-117 598€ (-34.9%)
Marge achat-revente :26 498€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :310 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 527,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :77,53€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 605,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 179,72€
Coût de l'assurance :23 257,50€
Taxe foncière : 2 353,45€/an
Soit par mois : 196,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 961,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 801,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :159,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 580 €(330 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 680€
    Isolation combles perdus: 223 m² × 48€/m² = 10680€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:36 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 1300€/fenêtre = 36400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation légère:4 000€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 50€/m² = 4000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 60 080€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 535 €/an
Calcul : 1 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 255 €/an
Base de calcul : Emprunt de 310 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 353 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 119 €
Revenus locatifs : +23 535 €
Charges déductibles : -87 119 €
Résultat foncier Année 1 : -63 585 €(Déficit de 63 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 539 €/an
Revenus locatifs : +23 535 €
Charges déductibles : -13 539 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 995 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42184.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 535 €87 129 €10 265 €-63 594 €21 400 €42 194 €42 194 €
224 005 €13 275 €9 991 €10 731 €--31 464 €
324 485 €12 991 €9 707 €11 494 €--19 969 €
424 975 €12 697 €9 414 €12 278 €--7 692 €
525 475 €12 394 €9 110 €13 080 €---
625 984 €12 080 €8 797 €13 904 €---
726 504 €11 756 €8 472 €14 748 €---
827 034 €11 421 €8 137 €15 613 €---
927 574 €11 074 €7 790 €16 501 €---
1028 126 €10 715 €7 432 €17 411 €---
1128 688 €10 345 €7 061 €18 344 €---
1229 262 €9 961 €6 677 €19 301 €---
1329 847 €9 565 €6 281 €20 283 €---
1430 444 €9 155 €5 871 €21 290 €---
1531 053 €8 731 €5 447 €22 323 €---
1631 674 €8 293 €5 009 €23 382 €---
1732 308 €7 839 €4 556 €24 469 €---
1832 954 €7 371 €4 087 €25 583 €---
1933 613 €6 886 €3 602 €26 727 €---
2034 285 €6 385 €3 101 €27 900 €---
2134 971 €5 867 €2 583 €29 104 €---
2235 671 €5 331 €2 047 €30 339 €---
2336 384 €4 777 €1 493 €31 607 €---
2437 112 €4 204 €921 €32 907 €---
2537 854 €3 612 €328 €34 242 €---
TOTAL753 819 €303 854 €148 180 €449 965 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 449 965 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 942 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 942 €-6 420 €+11 362 €
2+4 942 €0 €+4 942 €
3+4 942 €0 €+4 942 €
4+4 942 €0 €+4 942 €
5+4 942 €+1 617 €+3 325 €
6+4 942 €+4 171 €+771 €
7+4 942 €+4 424 €+518 €
8+4 942 €+4 684 €+258 €
9+4 942 €+4 950 €-8 €
10+4 942 €+5 223 €-281 €
11+4 942 €+5 503 €-561 €
12+4 942 €+5 790 €-848 €
13+4 942 €+6 085 €-1 143 €
14+4 942 €+6 387 €-1 445 €
15+4 942 €+6 697 €-1 755 €
16+4 942 €+7 015 €-2 073 €
17+4 942 €+7 341 €-2 399 €
18+4 942 €+7 675 €-2 733 €
19+4 942 €+8 018 €-3 076 €
20+4 942 €+8 370 €-3 428 €
21+4 942 €+8 731 €-3 789 €
22+4 942 €+9 102 €-4 160 €
23+4 942 €+9 482 €-4 540 €
24+4 942 €+9 872 €-4 930 €
25+4 942 €+10 273 €-5 331 €
Total+123 550 €+134 989 €+-11 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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