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Maison au calme

VilleSaint-Germé (32)
Surface131m²
Coût Total200 010€
Loyer Annuel11 096€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 954,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1, Cheminée, Mandat exclusif, Jardin

Située dans un petit village entre Riscle et Aire-sur-l'Adour, cette maison offre un cadre de vie calme et agréable, dans un environnement paisible. Au rez-de-chaussée, elle se compose d'une cuisine, d'un séjour, d'une chambre, d'une salle de bains et d'un WC. À l'étage, deux chambres supplémentaires viennent compléter l'espace nuit. À l'extérieur, vous bénéficierez d'un terrain de plus de 4 000 m², idéal pour les amoureux d'espace et de nature. Jardin, potager, espace pour animaux, jeux pour les enfants ou simplement un agréable terrain de campagne : les possibilités sont nombreuses. Un hangar complète l'ensemble et pourra accueillir un véhicule, un atelier, du matériel ou servir d'espace de stockage selon vos besoins. La maison nécessite quelques travaux de rafraîchissement et de modernisation, mais offre une belle base pour créer un intérieur à votre goût et en faire un lieu de vie qui vous ressemble. Une maison pleine de potentiel, dans un environnement calme : à découvrir sans tarder ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/349728.pdf

Ville : Saint-Germé
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32400
Coordonnées : 43.678623, -0.138912
Total : 200 010€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 65 010€
Valeur du bien : 190 010€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 7.06€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11096€/an
Fourchette totale : 760€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 9116€ - 13505€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 152,94 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :151 035 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-26 035€ (-17.2%)
Marge achat-revente :-48 975€ (-32.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 003,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 061,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 023,15€
Coût de l'assurance :17 500,88€
Taxe foncière : 1 109,55€/an
Soit par mois : 92,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage fissuré
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation des 3 chambres avec peinture et revêtement de sol
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises suffisant
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie en bon état
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer que la tuyauterie ne contient pas de plomb et que les évacuations sont fonctionnelles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 010 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:7 860€
    Isolation toiture/combles: 131 m² × 60€/m² = 7860€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3750€ = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rafraîchissement 3 chambres: 36 m² × 150€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Rénovation salon: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:2 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Germé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 010 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 772 €
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -73 772 €
Résultat foncier Année 1 : -62 676 €(Déficit de 62 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 762 €/an
Revenus locatifs : +11 096 €
Charges déductibles : -8 762 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 334 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41276.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 096 €73 778 €6 959 €-62 683 €21 400 €41 283 €41 283 €
211 317 €8 587 €6 777 €2 731 €--38 552 €
311 544 €8 398 €6 589 €3 145 €--35 407 €
411 775 €8 203 €6 394 €3 571 €--31 835 €
512 010 €8 001 €6 192 €4 009 €--27 826 €
612 250 €7 792 €5 982 €4 458 €--23 368 €
712 495 €7 575 €5 766 €4 920 €--18 448 €
812 745 €7 351 €5 541 €5 395 €--13 053 €
913 000 €7 118 €5 309 €5 882 €--7 171 €
1013 260 €6 877 €5 068 €6 383 €--788 €
1113 525 €6 628 €4 818 €6 898 €---
1213 796 €6 369 €4 560 €7 426 €---
1314 072 €6 102 €4 292 €7 970 €---
1414 353 €5 825 €4 015 €8 529 €---
1514 640 €5 537 €3 728 €9 103 €---
1614 933 €5 240 €3 430 €9 693 €---
1715 232 €4 932 €3 122 €10 300 €---
1815 536 €4 613 €2 803 €10 923 €---
1915 847 €4 283 €2 473 €11 565 €---
2016 164 €3 940 €2 131 €12 224 €---
2116 487 €3 586 €1 776 €12 902 €---
2216 817 €3 218 €1 409 €13 599 €---
2317 153 €2 838 €1 029 €14 315 €---
2417 497 €2 444 €635 €15 052 €---
2517 846 €2 036 €226 €15 810 €---
TOTAL355 393 €211 273 €101 023 €144 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 330 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 330 €-6 420 €+8 750 €
2+2 330 €0 €+2 330 €
3+2 330 €0 €+2 330 €
4+2 330 €0 €+2 330 €
5+2 330 €0 €+2 330 €
6+2 330 €0 €+2 330 €
7+2 330 €0 €+2 330 €
8+2 330 €0 €+2 330 €
9+2 330 €0 €+2 330 €
10+2 330 €0 €+2 330 €
11+2 330 €+1 833 €+497 €
12+2 330 €+2 228 €+102 €
13+2 330 €+2 391 €-61 €
14+2 330 €+2 559 €-229 €
15+2 330 €+2 731 €-401 €
16+2 330 €+2 908 €-578 €
17+2 330 €+3 090 €-760 €
18+2 330 €+3 277 €-947 €
19+2 330 €+3 469 €-1 139 €
20+2 330 €+3 667 €-1 337 €
21+2 330 €+3 871 €-1 541 €
22+2 330 €+4 080 €-1 750 €
23+2 330 €+4 295 €-1 965 €
24+2 330 €+4 516 €-2 186 €
25+2 330 €+4 743 €-2 413 €
Total+58 250 €+43 236 €+15 014 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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