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maison vente 4 pieces nargis 74m2

VilleNargis (45)
Surface74
Coût Total63 840
Loyer Annuel8 024
Rentabilité12.57%
Cashflow/mois+264
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 743,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison de ville située dans la charmante commune de Nargis.

Le rez-de-chaussée se compose d'une entrée desservant une cuisine, une pièce de vie avec cheminée et un WC indépendant. À l'étage, un palier distribue trois chambres ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Un grenier complète l'ensemble.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant un beau potentiel pour un projet de réhabilitation. Ce bien est idéal pour un investissement locatif ou un premier achat.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 475 et classe CLIMAT C indice 16. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Cindy Le Rasle mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MELUN sous le numéro 879161305, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nargis
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45210
Total : 63 840
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 4 440
Valeur du bien : 59 440
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 7.24€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 669€/mois
Loyer annuel estimé : 8024€/an
Fourchette totale : 536€ - 834€/mois
Fourchette annuelle : 6429€ - 10014€/an
Rentabilité brute :12.57%
Fourchette de rentabilité :10.07% - 15.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,93 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 123
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :-39 123 (-41.6%)
Marge achat-revente :30 283€ (32.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :319,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :18,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 338,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 039,43
Coût de l'assurance :5 586,00
Taxe foncière : 802,38€/an
Soit par mois : 66,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 668,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 405,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :263,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 475 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et mise à la terre
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 440(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 440
    Isolation toiture/combles: 74 m² × 60€/m² = 4440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 440✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 669 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Calcul : 669 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 206 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 840 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 223 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 802 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 440
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 672
Revenus locatifs : +8 024
Charges déductibles : -7 672
Résultat foncier Année 1 : 352

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 232 €/an
Revenus locatifs : +8 024
Charges déductibles : -3 232
Résultat foncier Années 2+ : 4 792 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 0247 6742 208349---
28 1843 1762 1515 008---
38 3483 1172 0915 231---
48 5153 0542 0295 460---
58 6852 9901 9645 695---
68 8592 9241 8985 935---
79 0362 8551 8296 181---
89 2172 7831 7586 433---
99 4012 7101 6846 692---
109 5892 6331 6076 956---
119 7812 5541 5287 227---
129 9772 4721 4467 505---
1310 1762 3871 3617 789---
1410 3802 2991 2738 081---
1510 5872 2081 1828 380---
1610 7992 1131 0878 686---
1711 0152 0159908 999---
1811 2351 9148889 321---
1911 4601 8097849 650---
2011 6891 7016759 988---
2111 9231 58956310 334---
2212 1611 47244610 689---
2312 4051 35232611 053---
2412 6531 22720111 426---
2512 9061 0987211 808---
TOTAL257 00462 12532 039194 8790Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 879
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 024 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 685 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 685+105+1 580
2+1 685+1 502+183
3+1 685+1 569+116
4+1 685+1 638+47
5+1 685+1 708-23
6+1 685+1 781-96
7+1 685+1 854-169
8+1 685+1 930-245
9+1 685+2 007-322
10+1 685+2 087-402
11+1 685+2 168-483
12+1 685+2 251-566
13+1 685+2 337-652
14+1 685+2 424-739
15+1 685+2 514-829
16+1 685+2 606-921
17+1 685+2 700-1 015
18+1 685+2 796-1 111
19+1 685+2 895-1 210
20+1 685+2 996-1 311
21+1 685+3 100-1 415
22+1 685+3 207-1 522
23+1 685+3 316-1 631
24+1 685+3 428-1 743
25+1 685+3 542-1 857
Total+42 125+58 464+-16 339
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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