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Appartement à vendre

VilleAuneau (28)
Surface78m²
Coût Total179 100€
Loyer Annuel9 632€
Rentabilité5.38%
Cashflow/mois-207€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 128 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 641,03 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Parking, Jardin, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Auneau centre ville, à proximité immédiate des commerces!

Découvrez cet appartement de plain pied situé au rez-de-chaussée, offrant une surface habitable de 78 m².

Il se compose d'une vaste pièce de vie de 41 m² avec cuisine aménagée, deux chambres spacieuses de 12 et 16 m² ainsi qu'une salle de bains avec WC. Un petit jardin privatif idéal pour profiter de l'extérieur et une place de stationnement viennent compléter le tout.

Vendu loué, ce bien constitue une véritable opportunité pour un investisseur à la recherche d'un placement locatif avec un logement déjà occupé!

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 14 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 128 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Sandra MONGE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHARTRES sous le numéro 104 371 893

Ville : Auneau
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28700
Coordonnées : 48.466866, 1.773030
Total : 179 100€
Prix d'acquisition : 128 000€
Travaux : 40 860€
Valeur du bien : 168 860€
Frais de notaire : 10 240€
Coût estimé : 10 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.81€ - 12.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9632€/an
Fourchette totale : 687€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 11247€/an
Rentabilité brute :5.38%
Fourchette de rentabilité :4.61% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 043,48 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :159 391 €
Prix d'achat :128 000 €
Décote à l'achat :-31 391€ (-19.7%)
Marge achat-revente :-19 709€ (-12.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :877,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :52,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,76€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 156,35€
Coût de l'assurance :15 671,25€
Taxe foncière : 963,18€/an
Soit par mois : 80,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 802,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 78 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 6 m² (carrelage et sanitaires)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 860 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:600€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (carrelage et sanitaires), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auneau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les estimations.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 284 €
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -48 284 €
Résultat foncier Année 1 : -38 652 €(Déficit de 38 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 424 €/an
Revenus locatifs : +9 632 €
Charges déductibles : -7 424 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 208 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17252.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 128 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 200 €(65% de 128 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 025 €/an
Calcul : 83 200 € × 3,636% = 3 025 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 632 €48 290 €5 840 €-38 658 €21 400 €17 258 €17 258 €
29 824 €7 273 €5 683 €2 552 €--14 706 €
310 021 €7 110 €5 520 €2 911 €--11 796 €
410 221 €6 942 €5 352 €3 279 €--8 517 €
510 426 €6 769 €5 179 €3 657 €--4 860 €
610 634 €6 590 €5 000 €4 045 €--815 €
710 847 €6 404 €4 814 €4 443 €---
811 064 €6 213 €4 623 €4 851 €---
911 285 €6 015 €4 425 €5 270 €---
1011 511 €5 810 €4 220 €5 701 €---
1111 741 €5 599 €4 009 €6 142 €---
1211 976 €5 380 €3 790 €6 595 €---
1312 215 €5 155 €3 565 €7 061 €---
1412 460 €4 921 €3 331 €7 538 €---
1512 709 €4 680 €3 090 €8 029 €---
1612 963 €4 431 €2 841 €8 532 €---
1713 222 €4 173 €2 583 €9 049 €---
1813 487 €3 907 €2 317 €9 580 €---
1913 757 €3 632 €2 042 €10 125 €---
2014 032 €3 347 €1 757 €10 684 €---
2114 312 €3 053 €1 463 €11 259 €---
2214 599 €2 750 €1 160 €11 849 €---
2314 891 €2 436 €846 €12 455 €---
2415 188 €2 111 €521 €13 077 €---
2515 492 €1 776 €186 €13 716 €---
TOTAL308 509 €164 767 €84 156 €143 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 023 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 023 €-6 420 €+8 443 €
2+2 023 €0 €+2 023 €
3+2 023 €0 €+2 023 €
4+2 023 €0 €+2 023 €
5+2 023 €0 €+2 023 €
6+2 023 €0 €+2 023 €
7+2 023 €+1 088 €+935 €
8+2 023 €+1 455 €+568 €
9+2 023 €+1 581 €+442 €
10+2 023 €+1 710 €+313 €
11+2 023 €+1 843 €+180 €
12+2 023 €+1 979 €+44 €
13+2 023 €+2 118 €-95 €
14+2 023 €+2 262 €-239 €
15+2 023 €+2 409 €-386 €
16+2 023 €+2 560 €-537 €
17+2 023 €+2 715 €-692 €
18+2 023 €+2 874 €-851 €
19+2 023 €+3 037 €-1 014 €
20+2 023 €+3 205 €-1 182 €
21+2 023 €+3 378 €-1 355 €
22+2 023 €+3 555 €-1 532 €
23+2 023 €+3 736 €-1 713 €
24+2 023 €+3 923 €-1 900 €
25+2 023 €+4 115 €-2 092 €
Total+50 575 €+43 122 €+7 453 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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