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Appartement 4 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface98m²
Coût Total124 560€
Loyer Annuel12 037€
Rentabilité9.66%
Cashflow/mois+260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 020,41 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé proche des commodités, dans une petite résidence sécurisé rive droite, nous proposons à la vente un appartement de 98 m² au 1er étage avec une grande entrée, cuisine et arrière cuisine, séjour/salon ouvrant sur une loggia, 2 chambres, salle d'eau et WC indépendant. Double vitrage. clim réversible. Un garage et une place de parking complète le bien.

A voir rapidement avec votre agence POURPR'IMMO Bergerac

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 20 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1835.00 euros et 2484.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.860594, 0.492319
Total : 124 560€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 16 560€
Valeur du bien : 116 560€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1003€/mois
Loyer annuel estimé : 12037€/an
Fourchette totale : 745€ - 1350€/mois
Fourchette annuelle : 8941€ - 16205€/an
Rentabilité brute :9.66%
Fourchette de rentabilité :7.18% - 13.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :35,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 642,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 737,79€
Coût de l'assurance :10 587,60€
Taxe foncière : 1 203,74€/an
Soit par mois : 100,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 003,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 743,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :259,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de climatisation réversible pour assurer son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour optimiser la consommation énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais un rafraîchissement pourrait améliorer l'esthétique.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs de la salle de bain.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais un rafraîchissement pourrait améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol usé dans la deuxième chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3.5/5 visible - revêtement de sol usé dans une chambre nécessite un remplacement pour le confort.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 24 m²
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement recommandé pour améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais un rafraîchissement pourrait améliorer l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 560 €(169 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement système de climatisation réversible: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Peinture:240€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Remplacement revêtement sol chambre: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 003 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 037 €/an
Calcul : 1 003 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 560 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 424 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 204 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 195 €
Revenus locatifs : +12 037 €
Charges déductibles : -22 195 €
Résultat foncier Année 1 : -10 158 €(Déficit de 10 158 €)
Imputable sur revenu global : 10 158 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 635 €/an
Revenus locatifs : +12 037 €
Charges déductibles : -5 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 402 €/an
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 037 €22 199 €4 012 €-10 162 €10 162 €--
212 278 €5 531 €3 903 €6 748 €---
312 524 €5 419 €3 791 €7 105 €---
412 774 €5 303 €3 675 €7 472 €---
513 030 €5 183 €3 556 €7 847 €---
613 290 €5 059 €3 432 €8 231 €---
713 556 €4 932 €3 304 €8 624 €---
813 827 €4 800 €3 172 €9 028 €---
914 104 €4 663 €3 036 €9 440 €---
1014 386 €4 523 €2 895 €9 863 €---
1114 674 €4 377 €2 750 €10 296 €---
1214 967 €4 227 €2 599 €10 740 €---
1315 266 €4 071 €2 444 €11 195 €---
1415 572 €3 911 €2 284 €11 661 €---
1515 883 €3 745 €2 118 €12 138 €---
1616 201 €3 574 €1 947 €12 627 €---
1716 525 €3 397 €1 770 €13 128 €---
1816 855 €3 214 €1 587 €13 641 €---
1917 192 €3 026 €1 398 €14 167 €---
2017 536 €2 831 €1 203 €14 706 €---
2117 887 €2 629 €1 002 €15 258 €---
2218 245 €2 421 €794 €15 824 €---
2318 610 €2 206 €579 €16 404 €---
2418 982 €1 984 €357 €16 998 €---
2519 361 €1 754 €127 €17 607 €---
TOTAL385 562 €114 979 €57 738 €270 583 €10 162 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 049 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 528 €-3 049 €+5 577 €
2+2 528 €+2 024 €+504 €
3+2 528 €+2 132 €+396 €
4+2 528 €+2 241 €+287 €
5+2 528 €+2 354 €+174 €
6+2 528 €+2 469 €+59 €
7+2 528 €+2 587 €-59 €
8+2 528 €+2 708 €-180 €
9+2 528 €+2 832 €-304 €
10+2 528 €+2 959 €-431 €
11+2 528 €+3 089 €-561 €
12+2 528 €+3 222 €-694 €
13+2 528 €+3 358 €-830 €
14+2 528 €+3 498 €-970 €
15+2 528 €+3 641 €-1 113 €
16+2 528 €+3 788 €-1 260 €
17+2 528 €+3 938 €-1 410 €
18+2 528 €+4 092 €-1 564 €
19+2 528 €+4 250 €-1 722 €
20+2 528 €+4 412 €-1 884 €
21+2 528 €+4 577 €-2 049 €
22+2 528 €+4 747 €-2 219 €
23+2 528 €+4 921 €-2 393 €
24+2 528 €+5 099 €-2 571 €
25+2 528 €+5 282 €-2 754 €
Total+63 200 €+81 175 €+-17 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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