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Appartement Villeneuve Saint Georges 4 pièce(s) 80.78 m2

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface80m²
Coût Total247 000€
Loyer Annuel13 945€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-507€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 312,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, 1 balcon

Appartement Villeneuve Saint Georges 4 pièce(s) 80.78 m2 Venez découvrir cet appartement 4 pièces de 80.78 m² d'un immeuble du quartier Nord, résidence "Les Graviers" situé au 4ème et dernier étage d'une grande copropriété, chauffé par géothermie. - Ce bien est composé : D'une entrée, cuisine indépendante équipée, un séjour, trois chambres, salle de bains, Wc, deux débarras , un grand balcon complète ce bien. Idéale grande famille !!!!!!!!! ou investisseur "colIving" !!!!!!!!!!! -Chauffage par géothermie. -Taxe foncière : 1461 euros/An - Charges : 269 euros/mois - Une cave Ce bien vous est présenté par: Coteparticuliers - Agence Kat'immo Cathy Barroit [Coordonnées masquées] - [Coordonnées masquées] Point de Vente : 6, Rue Henri Leduc 94190 Villeneuve-Saint-Georges Copropriété de 90 lots. Charges annuelles : 2400 euros.

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.749430, 2.453100
Total : 247 000€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 47 200€
Valeur du bien : 232 200€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1162€/mois
Loyer annuel estimé : 13945€/an
Fourchette totale : 897€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 10761€ - 18071€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 281,55 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 524 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :+2 476€ (+1.4%)
Marge achat-revente :-64 476€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 206,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 278,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 884,68€
Coût de l'assurance :21 612,50€
Taxe foncière : 1 461,00€/an
Soit par mois : 121,75€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 269,00€/mois
Soit par an : 3 228,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 162,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-507,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage par géothermie pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le système soit en place, une vérification est recommandée pour optimiser la performance énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible - nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise à jour de la plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état avec carrelage fissuré.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 200 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 000€
    Remplacement système chauffage géothermique: 1 système × 15000€ = 15000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (inclut main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-Saint-Georges (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 162 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Calcul : 1 162 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 972 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 461 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 228 €/an
Calcul : 269 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 726 €
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -60 726 €
Résultat foncier Année 1 : -46 781 €(Déficit de 46 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 526 €/an
Revenus locatifs : +13 945 €
Charges déductibles : -13 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 419 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25381.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 945 €60 734 €7 980 €-46 789 €21 400 €25 389 €25 389 €
214 224 €13 318 €7 765 €906 €--24 483 €
314 508 €13 095 €7 542 €1 413 €--23 071 €
414 798 €12 865 €7 312 €1 933 €--21 138 €
515 094 €12 627 €7 074 €2 467 €--18 671 €
615 396 €12 382 €6 828 €3 014 €--15 656 €
715 704 €12 128 €6 574 €3 576 €--12 080 €
816 018 €11 865 €6 312 €4 153 €--7 928 €
916 338 €11 595 €6 041 €4 744 €--3 184 €
1016 665 €11 315 €5 761 €5 351 €---
1116 998 €11 025 €5 472 €5 973 €---
1217 338 €10 726 €5 173 €6 612 €---
1317 685 €10 418 €4 864 €7 268 €---
1418 039 €10 099 €4 545 €7 940 €---
1518 400 €9 769 €4 215 €8 631 €---
1618 768 €9 428 €3 875 €9 339 €---
1719 143 €9 076 €3 523 €10 067 €---
1819 526 €8 713 €3 159 €10 813 €---
1919 916 €8 337 €2 784 €11 579 €---
2020 315 €7 949 €2 396 €12 366 €---
2120 721 €7 548 €1 995 €13 173 €---
2221 135 €7 134 €1 580 €14 002 €---
2321 558 €6 706 €1 152 €14 852 €---
2421 989 €6 264 €710 €15 726 €---
2522 429 €5 807 €253 €16 622 €---
TOTAL446 651 €300 922 €114 885 €145 729 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 729 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 928 €-6 420 €+9 348 €
2+2 928 €0 €+2 928 €
3+2 928 €0 €+2 928 €
4+2 928 €0 €+2 928 €
5+2 928 €0 €+2 928 €
6+2 928 €0 €+2 928 €
7+2 928 €0 €+2 928 €
8+2 928 €0 €+2 928 €
9+2 928 €0 €+2 928 €
10+2 928 €+650 €+2 278 €
11+2 928 €+1 792 €+1 136 €
12+2 928 €+1 984 €+944 €
13+2 928 €+2 180 €+748 €
14+2 928 €+2 382 €+546 €
15+2 928 €+2 589 €+339 €
16+2 928 €+2 802 €+126 €
17+2 928 €+3 020 €-92 €
18+2 928 €+3 244 €-316 €
19+2 928 €+3 474 €-546 €
20+2 928 €+3 710 €-782 €
21+2 928 €+3 952 €-1 024 €
22+2 928 €+4 200 €-1 272 €
23+2 928 €+4 456 €-1 528 €
24+2 928 €+4 718 €-1 790 €
25+2 928 €+4 987 €-2 059 €
Total+73 200 €+43 719 €+29 481 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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