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Appartement 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VilleDrancy (93)
Surface76m²
Coût Total258 972€
Loyer Annuel15 262€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-232€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 900 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 2 564,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre idéal pour famille : spacieux 76,04 m² en bon état, construit en 1957, offrant 3 chambres et un double séjour lumineux. Une cave complète le bien, pratique pour rangements ou espace technique. Situé à Drancy, proche commerces et transports, ce logement allie confort et potentiel. Prix demandé : 195 000 EUR. Contactez nous pour organiser une visite et découvrir ce bien sans tarder. Référence agence : 193 Référence annonce : M9BT-FIZ-AHY Date de réalisation du diagnostic : 18/12/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 490 € et 2 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Drancy
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93700
Coordonnées : 48.924220, 2.447265
Drancy
RER B
Total : 258 972€
Prix d'acquisition : 194 900€
Travaux : 48 480€
Valeur du bien : 243 380€
Frais de notaire : 15 592€
Coût estimé : 15 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 16.73€/m²/mois
Fourchette : 13.78€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1272€/mois
Loyer annuel estimé : 15262€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1545€/mois
Fourchette annuelle : 12565€ - 18539€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 287,5 €/m²
Basé sur :279 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 850 €
Prix d'achat :194 900 €
Décote à l'achat :-54 950€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-9 122€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 300,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :75,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 376,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 221,59€
Coût de l'assurance :22 660,05€
Taxe foncière : 1 526,21€/an
Soit par mois : 127,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 271,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 503,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-231,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 480 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Remplacement chaudière gaz à condensation: 1 système × 5200€ = 5200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Drancy). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 272 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 262 €/an
Calcul : 1 272 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 972 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 526 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 940 €
Revenus locatifs : +15 262 €
Charges déductibles : -59 940 €
Résultat foncier Année 1 : -44 678 €(Déficit de 44 678 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 460 €/an
Revenus locatifs : +15 262 €
Charges déductibles : -11 460 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 802 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23278.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 194 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 685 €(65% de 194 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 607 €/an
Calcul : 126 685 € × 3,636% = 4 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 262 €59 949 €9 036 €-44 687 €21 400 €23 287 €23 287 €
215 567 €11 233 €8 800 €4 334 €--18 952 €
315 879 €10 989 €8 556 €4 890 €--14 062 €
416 196 €10 736 €8 303 €5 461 €--8 601 €
516 520 €10 474 €8 041 €6 047 €--2 555 €
616 851 €10 202 €7 770 €6 648 €---
717 188 €9 921 €7 488 €7 267 €---
817 531 €9 630 €7 197 €7 902 €---
917 882 €9 328 €6 895 €8 554 €---
1018 240 €9 015 €6 583 €9 224 €---
1118 604 €8 692 €6 259 €9 913 €---
1218 977 €8 356 €5 924 €10 620 €---
1319 356 €8 009 €5 576 €11 347 €---
1419 743 €7 649 €5 216 €12 094 €---
1520 138 €7 276 €4 843 €12 862 €---
1620 541 €6 890 €4 457 €13 651 €---
1720 952 €6 490 €4 057 €14 462 €---
1821 371 €6 075 €3 643 €15 295 €---
1921 798 €5 646 €3 213 €16 152 €---
2022 234 €5 201 €2 769 €17 033 €---
2122 679 €4 741 €2 308 €17 938 €---
2223 132 €4 264 €1 831 €18 869 €---
2323 595 €3 769 €1 337 €19 826 €---
2424 067 €3 257 €825 €20 810 €---
2524 548 €2 727 €294 €21 821 €---
TOTAL488 851 €240 517 €131 222 €248 334 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 248 334 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 262 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 205 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 205 €-6 420 €+9 625 €
2+3 205 €0 €+3 205 €
3+3 205 €0 €+3 205 €
4+3 205 €0 €+3 205 €
5+3 205 €0 €+3 205 €
6+3 205 €+1 228 €+1 977 €
7+3 205 €+2 180 €+1 025 €
8+3 205 €+2 371 €+834 €
9+3 205 €+2 566 €+639 €
10+3 205 €+2 767 €+438 €
11+3 205 €+2 974 €+231 €
12+3 205 €+3 186 €+19 €
13+3 205 €+3 404 €-199 €
14+3 205 €+3 628 €-423 €
15+3 205 €+3 859 €-654 €
16+3 205 €+4 095 €-890 €
17+3 205 €+4 339 €-1 134 €
18+3 205 €+4 589 €-1 384 €
19+3 205 €+4 846 €-1 641 €
20+3 205 €+5 110 €-1 905 €
21+3 205 €+5 381 €-2 176 €
22+3 205 €+5 661 €-2 456 €
23+3 205 €+5 948 €-2 743 €
24+3 205 €+6 243 €-3 038 €
25+3 205 €+6 546 €-3 341 €
Total+80 125 €+74 500 €+5 625 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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