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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface86m²
Coût Total184 590€
Loyer Annuel10 335€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 105 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 220,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 24 m²), 3 chambres, Balcon, Exposition sud, Pas de cave, Non meublé

Pour plus d'informations ou pour une visite rapide : ADELINE BOUSSEAU (0)630601857 Vous recherchez un appartement spacieux et lumineux Découvrez cet appartement traversant idéalement situé, offrant 3 chambres. Situé dans une copropriété de 3 lots avec de faibles charges. Contactez moi : Adeline Bousseau 0630601857 adeline.bousseau@oxygene-immo.fr RSAC PERPIGNAN 948622287 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 3 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 37 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1966.00 et 2661.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.697865, 2.903975
Total : 184 590€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 71 190€
Valeur du bien : 176 190€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 861€/mois
Loyer annuel estimé : 10335€/an
Fourchette totale : 695€ - 1067€/mois
Fourchette annuelle : 8343€ - 12803€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 597,22 €/m²
Basé sur :625 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 361 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-32 361€ (-23.6%)
Marge achat-revente :-47 229€ (-34.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 590€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :927,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 980,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 532,10€
Coût de l'assurance :16 151,63€
Taxe foncière : 1 033,52€/an
Soit par mois : 86,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 3,08€/mois
Soit par an : 37,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 861,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs nécessitant peinture et rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 190 €(828 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Chaudière gaz à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage (9 fenêtres): 600€ × 9 = 5400€, Main d'œuvre: 2700€ = 8100€
  • Eau chaude:6 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€ + Électroménager: 2000€ = 8000€
  • Salle de bain:18 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ + Plomberie et électricité: 2000€ = 10000€
  • Chambres:9 090€
    Parquet flottant (36 m²): 40€/m² × 36 = 1440€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 1710€ = 5400€
  • Salon:600€
    Peinture salon (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour une zone rurale.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 861 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 335 €/an
Calcul : 861 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 435 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 590 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 646 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 034 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 37 €/an
Calcul : 3 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 341 €
Revenus locatifs : +10 335 €
Charges déductibles : -79 341 €
Résultat foncier Année 1 : -69 006 €(Déficit de 69 006 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 606 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 151 €/an
Revenus locatifs : +10 335 €
Charges déductibles : -8 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47606.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 335 €79 347 €6 441 €-69 012 €21 400 €47 612 €47 612 €
210 542 €7 989 €6 273 €2 553 €--45 060 €
310 753 €7 815 €6 099 €2 938 €--42 122 €
410 968 €7 635 €5 918 €3 333 €--38 789 €
511 187 €7 448 €5 731 €3 739 €--35 050 €
611 411 €7 255 €5 538 €4 156 €--30 894 €
711 639 €7 054 €5 338 €4 585 €--26 309 €
811 872 €6 846 €5 130 €5 025 €--21 283 €
912 109 €6 631 €4 915 €5 478 €--15 805 €
1012 351 €6 409 €4 692 €5 943 €--9 862 €
1112 599 €6 178 €4 461 €6 421 €--3 442 €
1212 850 €5 939 €4 222 €6 912 €---
1313 107 €5 691 €3 975 €7 416 €---
1413 370 €5 435 €3 718 €7 935 €---
1513 637 €5 169 €3 452 €8 468 €---
1613 910 €4 894 €3 177 €9 016 €---
1714 188 €4 608 €2 892 €9 580 €---
1814 472 €4 313 €2 596 €10 159 €---
1914 761 €4 007 €2 290 €10 754 €---
2015 056 €3 690 €1 974 €11 366 €---
2115 358 €3 362 €1 645 €11 996 €---
2215 665 €3 022 €1 305 €12 643 €---
2315 978 €2 669 €953 €13 309 €---
2416 298 €2 304 €588 €13 993 €---
2516 623 €1 926 €210 €14 697 €---
TOTAL331 039 €207 637 €93 532 €123 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 335 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 170 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 170 €-6 420 €+8 590 €
2+2 170 €0 €+2 170 €
3+2 170 €0 €+2 170 €
4+2 170 €0 €+2 170 €
5+2 170 €0 €+2 170 €
6+2 170 €0 €+2 170 €
7+2 170 €0 €+2 170 €
8+2 170 €0 €+2 170 €
9+2 170 €0 €+2 170 €
10+2 170 €0 €+2 170 €
11+2 170 €0 €+2 170 €
12+2 170 €+2 074 €+96 €
13+2 170 €+2 225 €-55 €
14+2 170 €+2 381 €-211 €
15+2 170 €+2 540 €-370 €
16+2 170 €+2 705 €-535 €
17+2 170 €+2 874 €-704 €
18+2 170 €+3 048 €-878 €
19+2 170 €+3 226 €-1 056 €
20+2 170 €+3 410 €-1 240 €
21+2 170 €+3 599 €-1 429 €
22+2 170 €+3 793 €-1 623 €
23+2 170 €+3 993 €-1 823 €
24+2 170 €+4 198 €-2 028 €
25+2 170 €+4 409 €-2 239 €
Total+54 250 €+38 053 €+16 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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