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Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-Braye (45)
Surface66m²
Coût Total147 064€
Loyer Annuel9 014€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 107 420 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 627,58 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

Appartement loué au coeur de Saint-Jean-de-Braye.

Idéalement situé en plein coeur de Saint-Jean-de-Braye, cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel.

Il se compose d'une entrée avec placard, de deux chambres lumineuses, d'une cuisine, avec cellier ainsi que d'un salon-séjour spacieux donnant accès à un balcon. Vous y trouverez également une salle d'eau et un WC indépendant.

Ce bien est complété par une cave et une place de parking extérieure, apportant un confort supplémentaire au quotidien.

Proche des commerces, des transports et des commodités, cet appartement est idéal pour une vie pratique et confortable.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur : www.georisques.gouv.fr

Surface : 66 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 270 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/04/2026

Consommation énergie primaire : 214 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 362 € et 1 842 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Jean-de-Braye
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45800
Coordonnées : 47.914920, 1.973718
Total : 147 064€
Prix d'acquisition : 107 420€
Travaux : 31 050€
Valeur du bien : 138 470€
Frais de notaire : 8 594€
Coût estimé : 8 594€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.38€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 13.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9014€/an
Fourchette totale : 649€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 7789€ - 10431€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 923,79 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 970 €
Prix d'achat :107 420 €
Décote à l'achat :-19 550€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-20 094€ (-15.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :718,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :41,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 759,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 402,43€
Coût de l'assurance :12 500,44€
Taxe foncière : 901,41€/an
Soit par mois : 75,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 751,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 835,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si modèle actuel obsolète
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie
Quantité: 5 m² (surface salle de bain)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et vérification des éléments de rangement dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m² (surface salon)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 050 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-Braye (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 064 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 901 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 198 €
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -37 198 €
Résultat foncier Année 1 : -28 184 €(Déficit de 28 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 148 €/an
Revenus locatifs : +9 014 €
Charges déductibles : -6 148 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 866 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6784.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 420 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 823 €(65% de 107 420 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 539 €/an
Calcul : 69 823 € × 3,636% = 2 539 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 014 €37 203 €4 751 €-28 189 €21 400 €6 789 €6 789 €
29 194 €6 024 €4 623 €3 170 €--3 619 €
39 378 €5 892 €4 490 €3 486 €--132 €
49 566 €5 755 €4 353 €3 811 €---
59 757 €5 613 €4 212 €4 144 €---
69 952 €5 467 €4 065 €4 485 €---
710 151 €5 316 €3 914 €4 836 €---
810 354 €5 160 €3 758 €5 195 €---
910 561 €4 998 €3 597 €5 563 €---
1010 773 €4 832 €3 430 €5 941 €---
1110 988 €4 659 €3 258 €6 329 €---
1211 208 €4 481 €3 080 €6 727 €---
1311 432 €4 298 €2 896 €7 135 €---
1411 661 €4 108 €2 706 €7 553 €---
1511 894 €3 911 €2 510 €7 983 €---
1612 132 €3 709 €2 307 €8 423 €---
1712 374 €3 499 €2 098 €8 875 €---
1812 622 €3 283 €1 881 €9 339 €---
1912 874 €3 059 €1 657 €9 815 €---
2013 132 €2 828 €1 426 €10 304 €---
2113 394 €2 589 €1 188 €10 805 €---
2213 662 €2 342 €941 €11 320 €---
2313 936 €2 088 €686 €11 848 €---
2414 214 €1 824 €423 €12 390 €---
2514 499 €1 552 €151 €12 946 €---
TOTAL288 723 €134 488 €68 402 €154 235 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 235 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 893 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 893 €-6 420 €+8 313 €
2+1 893 €0 €+1 893 €
3+1 893 €0 €+1 893 €
4+1 893 €+1 104 €+789 €
5+1 893 €+1 243 €+650 €
6+1 893 €+1 346 €+547 €
7+1 893 €+1 451 €+442 €
8+1 893 €+1 558 €+335 €
9+1 893 €+1 669 €+224 €
10+1 893 €+1 782 €+111 €
11+1 893 €+1 899 €-6 €
12+1 893 €+2 018 €-125 €
13+1 893 €+2 140 €-247 €
14+1 893 €+2 266 €-373 €
15+1 893 €+2 395 €-502 €
16+1 893 €+2 527 €-634 €
17+1 893 €+2 663 €-770 €
18+1 893 €+2 802 €-909 €
19+1 893 €+2 945 €-1 052 €
20+1 893 €+3 091 €-1 198 €
21+1 893 €+3 242 €-1 349 €
22+1 893 €+3 396 €-1 503 €
23+1 893 €+3 554 €-1 661 €
24+1 893 €+3 717 €-1 824 €
25+1 893 €+3 884 €-1 991 €
Total+47 325 €+46 271 €+1 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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