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Appartement 2 pièces 59 m²

VilleLimoges (87)
Surface59m²
Coût Total84 520€
Loyer Annuel9 472€
Rentabilité11.21%
Cashflow/mois+274€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 12
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 59 m² - 🏡 IDÉAL INVESTISSEUR – APPARTEMENT T2 AVEC LOCATAIRE EN PLACE – LIMOGES 🏡

Situé à Limoges, découvrez cet appartement de type 2 d'environ 60 m², idéal pour un investissement locatif sécurisé avec locataire déjà en place.

Il se compose : ✨ d'une entrée ✨ d'un séjour lumineux ✨ d'une cuisine indépendante ✨ d'une chambre confortable ✨ d'une salle de bains ✨ de WC séparés

L'appartement bénéficie d'une belle luminosité et d'un bon classement énergétique avec un DPE en C, un véritable atout pour la location.

Quelques travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de le remettre au goût du jour et valoriser pleinement son potentiel.

📍 Idéal pour investisseurs recherchant un bien avec rentabilité immédiate ! Référence agence : 227 Référence annonce : 5KNZ-8UG-3LF Date de réalisation du diagnostic : 23/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 848 € et 1 148 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.805054, 1.261442
Total : 84 520€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 20 800€
Valeur du bien : 79 800€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9472€/an
Fourchette totale : 631€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7568€ - 11856€/an
Rentabilité brute :11.21%
Fourchette de rentabilité :8.95% - 14.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,08 €/m²
Basé sur :1113 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 712 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-39 712€ (-40.2%)
Marge achat-revente :14 192€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :412,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 436,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 311,96€
Coût de l'assurance :7 184,20€
Taxe foncière : 947,23€/an
Soit par mois : 78,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 789,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :273,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 800 €(353 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète: 8 m² × 1200€/m² = 9600€ (incluant éléments de cuisine, installations et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambre:2 400€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Revêtement sol: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 840€
  • Salon:2 800€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Revêtement sol: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 728 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 763 €
Revenus locatifs : +9 472 €
Charges déductibles : -24 763 €
Résultat foncier Année 1 : -15 290 €(Déficit de 15 290 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 963 €/an
Revenus locatifs : +9 472 €
Charges déductibles : -3 963 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 510 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4590.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 472 €24 765 €2 731 €-15 293 €10 700 €4 593 €4 593 €
29 662 €3 892 €2 657 €5 770 €---
39 855 €3 815 €2 581 €6 040 €---
410 052 €3 737 €2 502 €6 316 €---
510 253 €3 655 €2 421 €6 598 €---
610 458 €3 571 €2 336 €6 887 €---
710 667 €3 484 €2 250 €7 183 €---
810 881 €3 394 €2 160 €7 486 €---
911 098 €3 302 €2 067 €7 797 €---
1011 320 €3 206 €1 971 €8 114 €---
1111 547 €3 107 €1 872 €8 440 €---
1211 778 €3 005 €1 770 €8 773 €---
1312 013 €2 899 €1 664 €9 114 €---
1412 253 €2 790 €1 555 €9 464 €---
1512 498 €2 677 €1 442 €9 821 €---
1612 748 €2 561 €1 326 €10 188 €---
1713 003 €2 440 €1 206 €10 563 €---
1813 263 €2 316 €1 081 €10 948 €---
1913 529 €2 187 €953 €11 342 €---
2013 799 €2 054 €820 €11 745 €---
2114 075 €1 917 €683 €12 158 €---
2214 357 €1 775 €541 €12 581 €---
2314 644 €1 629 €394 €13 015 €---
2414 937 €1 478 €243 €13 459 €---
2515 236 €1 321 €87 €13 914 €---
TOTAL303 400 €90 977 €39 312 €212 423 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 423 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 989 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 989 €-3 210 €+5 199 €
2+1 989 €+353 €+1 636 €
3+1 989 €+1 812 €+177 €
4+1 989 €+1 895 €+94 €
5+1 989 €+1 979 €+10 €
6+1 989 €+2 066 €-77 €
7+1 989 €+2 155 €-166 €
8+1 989 €+2 246 €-257 €
9+1 989 €+2 339 €-350 €
10+1 989 €+2 434 €-445 €
11+1 989 €+2 532 €-543 €
12+1 989 €+2 632 €-643 €
13+1 989 €+2 734 €-745 €
14+1 989 €+2 839 €-850 €
15+1 989 €+2 946 €-957 €
16+1 989 €+3 056 €-1 067 €
17+1 989 €+3 169 €-1 180 €
18+1 989 €+3 284 €-1 295 €
19+1 989 €+3 402 €-1 413 €
20+1 989 €+3 523 €-1 534 €
21+1 989 €+3 647 €-1 658 €
22+1 989 €+3 774 €-1 785 €
23+1 989 €+3 905 €-1 916 €
24+1 989 €+4 038 €-2 049 €
25+1 989 €+4 174 €-2 185 €
Total+49 725 €+63 727 €+-14 002 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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