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Achat : Maison (44140)

VilleGeneston (44)
Surface136m²
Coût Total266 232€
Loyer Annuel17 489€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 400 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 326,47 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 136 m², 5 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 135 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

ANP IMMOBILIER VOUS PROPOSE EN EXCLUSIVITE En plein coeur de Geneston, cet ensemble immobilier comprenant un local commerciale anciennement à usage de café d'environ 70 m² avec partie cuisine et sanitaire, à l'étage un appartement de fonction d'environ 65 m² comprenant un salon-séjour, 2 chambres, WC et une douche - à l'arrière une cave sur terre battue de 22 m² ainsi qu'un hangar en parpaing de 80 m² avec un jardin sur l'arrière d'environ 130 m² - DPE non requis - Prix de vente 180 400 € dont 6.12% TTC d'honoraire charge acquéreur (Prix 170 000 € hors honoraires). DPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Geneston
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44140
Coordonnées : 47.056320, -1.513990
Total : 266 232€
Prix d'acquisition : 180 400€
Travaux : 71 400€
Valeur du bien : 251 800€
Frais de notaire : 14 432€
Coût estimé : 14 432€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 10.72€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1457€/mois
Loyer annuel estimé : 17489€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1851€/mois
Fourchette annuelle : 13769€ - 22215€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 582,32 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :351 195 €
Prix d'achat :180 400 €
Décote à l'achat :-170 795€ (-48.6%)
Marge achat-revente :84 963€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 232€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 337,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :106,49€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 443,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 900,25€
Coût de l'assurance :31 947,84€
Taxe foncière : 1 748,91€/an
Soit par mois : 145,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 589,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (136 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements obsolètes.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter.
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la conformité.
Quantité: plomberie complète
Raison: État 2/5 visible - plomberie vétuste.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 400 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 50€/m² = 6800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 400€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 1200€/fenêtre = 20400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant et peinture: 30 m² × 40€/m² (parquet) = 1200€, 30 m² × 25€/m² (peinture) = 750€, Main d'œuvre: 2850€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Plomberie complète: 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Geneston (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 457 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 489 €/an
Calcul : 1 457 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 281 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 232 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 278 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 707 €
Revenus locatifs : +17 489 €
Charges déductibles : -83 707 €
Résultat foncier Année 1 : -66 218 €(Déficit de 66 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 307 €/an
Revenus locatifs : +17 489 €
Charges déductibles : -12 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44818.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 260 €(65% de 180 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 264 €/an
Calcul : 117 260 € × 3,636% = 4 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 489 €83 716 €9 289 €-66 227 €21 400 €44 827 €44 827 €
217 839 €12 074 €9 047 €5 765 €--39 062 €
318 196 €11 823 €8 796 €6 373 €--32 689 €
418 560 €11 563 €8 536 €6 997 €--25 692 €
518 931 €11 293 €8 266 €7 637 €--18 055 €
619 309 €11 014 €7 987 €8 295 €--9 760 €
719 696 €10 725 €7 698 €8 970 €--789 €
820 089 €10 426 €7 399 €9 664 €---
920 491 €10 115 €7 089 €10 376 €---
1020 901 €9 794 €6 767 €11 107 €---
1121 319 €9 461 €6 434 €11 858 €---
1221 745 €9 116 €6 090 €12 629 €---
1322 180 €8 759 €5 732 €13 421 €---
1422 624 €8 389 €5 362 €14 235 €---
1523 076 €8 006 €4 979 €15 070 €---
1623 538 €7 609 €4 582 €15 929 €---
1724 009 €7 198 €4 171 €16 811 €---
1824 489 €6 772 €3 745 €17 717 €---
1924 979 €6 330 €3 304 €18 648 €---
2025 478 €5 873 €2 846 €19 605 €---
2125 988 €5 400 €2 373 €20 588 €---
2226 508 €4 909 €1 882 €21 598 €---
2327 038 €4 401 €1 374 €22 637 €---
2427 578 €3 875 €848 €23 704 €---
2528 130 €3 329 €303 €24 801 €---
TOTAL560 180 €281 971 €134 900 €278 209 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 209 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 673 €-6 420 €+10 093 €
2+3 673 €0 €+3 673 €
3+3 673 €0 €+3 673 €
4+3 673 €0 €+3 673 €
5+3 673 €0 €+3 673 €
6+3 673 €0 €+3 673 €
7+3 673 €0 €+3 673 €
8+3 673 €+2 662 €+1 011 €
9+3 673 €+3 113 €+560 €
10+3 673 €+3 332 €+341 €
11+3 673 €+3 557 €+116 €
12+3 673 €+3 789 €-116 €
13+3 673 €+4 026 €-353 €
14+3 673 €+4 270 €-597 €
15+3 673 €+4 521 €-848 €
16+3 673 €+4 779 €-1 106 €
17+3 673 €+5 043 €-1 370 €
18+3 673 €+5 315 €-1 642 €
19+3 673 €+5 594 €-1 921 €
20+3 673 €+5 882 €-2 209 €
21+3 673 €+6 176 €-2 503 €
22+3 673 €+6 480 €-2 807 €
23+3 673 €+6 791 €-3 118 €
24+3 673 €+7 111 €-3 438 €
25+3 673 €+7 440 €-3 767 €
Total+91 825 €+83 463 €+8 362 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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