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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCourbevoie (92)
Surface161
Coût Total609 220
Loyer Annuel50 233
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois-182
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 550 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 3 416,15 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/40 étage, Ascenseur, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, Exposition nord, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Tour Les Poissons - Place Charras - Votre agence FREDéLION Neuilly a le plaisir de vous proposer, en exclusivité, ce bel appartement familial de 6 pièces, situé au 7ème étage avec ascenseur d'une copropriété 1970 très bien tenue, sécurisée avec gardien.

Spacieux et bien agencé, le bien se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux (39m²), d'une cuisine indépendante avec arrière cuisine (possibilité de faire une cuisine ouverte sur le séjour). Le coin nuit dessert un bureau, quatre chambres (15,4m² - 14,7m² - 14,5m² - 11,5m²), deux salles d'eau, un dressing, une buanderie et deux toilettes séparés.. Il offre de beaux volumes et un cadre de vie idéal pour une famille. DPE C.

L'appartement bénéficie d'une vue dégagée et d'une belle luminosité, en plein coeur de Courbevoie, à proximité immédiate des commerces, des transports et des écoles.

Une cave à l'étage et une place de parking en sous-sol complètent cette offre. Local vélos dans la copropriété. Copropriété de 300 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 9600.00 euros

Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.894462, 2.251112
Total : 609 220
Prix d'acquisition : 550 000
Travaux : 15 220
Valeur du bien : 565 220
Frais de notaire : 44 000
Coût estimé : 44 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4186€/mois
Loyer annuel estimé : 50233€/an
Fourchette totale : 3316€ - 5284€/mois
Fourchette annuelle : 39797€ - 63405€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.53% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :609 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 972,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :177,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 149,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :282 394,15
Coût de l'assurance :53 306,75
Taxe foncière : 5 023,30€/an
Soit par mois : 418,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 800,00€/mois
Soit par an : 9 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 186,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 368,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du carrelage usé et mise à jour des finitions.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais carrelage usé.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée dans les chambres.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 52 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 220(95 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 500
    Carrelage 10 m²: 80€/m² × 10 = 800€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:2 600
    Peinture murs et plafonds 52 m²: 50€/m² × 52 = 2600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 120
    Parquet flottant 52 m²: 60€/m² × 52 = 3120€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 233 €/an
Calcul : 4 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 609 220 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 132 €/an
Calcul : 178 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 579
Revenus locatifs : +50 233
Charges déductibles : -51 579
Résultat foncier Année 1 : -1 346(Déficit de 1 346 €)
Imputable sur revenu global : 1 346
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 36 359 €/an
Revenus locatifs : +50 233
Charges déductibles : -36 359
Résultat foncier Années 2+ : 13 874 €/an
Prix d'achat du bien : 550 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 357 500(65% de 550 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 000 €/an
Calcul : 357 500 € × 3,636% = 13 000
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 23351 59819 622-1 3651 365 €--
251 23835 84719 09115 391---
352 26235 29918 54316 964---
453 30834 73217 97618 576---
554 37434 14717 39120 227---
655 46133 54216 78621 919---
756 57032 91716 16223 653---
857 70232 27215 51625 430---
958 85631 60514 85027 251---
1060 03330 91614 16129 117---
1161 23430 20513 44931 029---
1262 45829 47012 71432 989---
1363 70828 71011 95534 997---
1464 98227 92611 17037 056---
1566 28127 11510 35939 166---
1667 60726 2789 52241 329---
1768 95925 4128 65743 547---
1870 33824 5197 76345 820---
1971 74523 5956 84048 150---
2073 18022 6425 88650 538---
2174 64421 6564 90152 987---
2276 13620 6383 88355 498---
2377 65919 5862 83158 073---
2479 21218 5001 74460 712---
2580 79717 37762263 419---
TOTAL1 608 977716 503282 394892 4741 365Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 409
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 892 474
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 549-409+10 958
2+10 549+4 617+5 932
3+10 549+5 089+5 460
4+10 549+5 573+4 976
5+10 549+6 068+4 481
6+10 549+6 576+3 973
7+10 549+7 096+3 453
8+10 549+7 629+2 920
9+10 549+8 175+2 374
10+10 549+8 735+1 814
11+10 549+9 309+1 240
12+10 549+9 897+652
13+10 549+10 499+50
14+10 549+11 117-568
15+10 549+11 750-1 201
16+10 549+12 399-1 850
17+10 549+13 064-2 515
18+10 549+13 746-3 197
19+10 549+14 445-3 896
20+10 549+15 162-4 613
21+10 549+15 896-5 347
22+10 549+16 649-6 100
23+10 549+17 422-6 873
24+10 549+18 214-7 665
25+10 549+19 026-8 477
Total+263 725+267 742+-4 017
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 150 jours
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