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Appartement T3

VilleMoissac (82)
Surface98m²
Coût Total119 510€
Loyer Annuel9 998€
Rentabilité8.37%
Cashflow/mois+134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 97 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 989,8 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - EN LIGNE DONC DISPONIBLE AGENCE S'ABSTENIR Logement T3 en 1 eR étage, entièrement rénové en 2015, composé d'une entrée avec Wc, un grand séjour salle à manger cuisine, 1 dégagement avec placard buanderie, 1 chambre secondaire avec placard, 1 chambre principale avec placard, 1 salle d'eau avec placard, menuiseries extérieures bois, terrasse. photos complémentaires sur demande.

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.104580, 1.084620
Total : 119 510€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 14 750€
Valeur du bien : 111 750€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 10.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 833€/mois
Loyer annuel estimé : 9998€/an
Fourchette totale : 694€ - 1000€/mois
Fourchette annuelle : 8333€ - 11996€/an
Rentabilité brute :8.37%
Fourchette de rentabilité :6.97% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 479,8 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 020 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-48 020€ (-33.1%)
Marge achat-revente :25 510€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :29,88€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 615,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 155,92€
Coût de l'assurance :8 963,25€
Taxe foncière : 999,79€/an
Soit par mois : 83,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 833,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 698,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :134,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre principale et la chambre secondaire
Quantité: 2 chambres (environ 12 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 750 €(151 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité), Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 200€/m² = 1200€ (incluant peinture et remplacement de robinetterie), Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:750€
    Peinture chambres: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant peinture murs et plafonds), Main d'œuvre: 150€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant peinture murs et plafonds), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Calcul : 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 893 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 510 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 000 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 001 €
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -20 001 €
Résultat foncier Année 1 : -10 003 €(Déficit de 10 003 €)
Imputable sur revenu global : 10 003 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 251 €/an
Revenus locatifs : +9 998 €
Charges déductibles : -5 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 747 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 998 €20 005 €3 897 €-10 007 €10 007 €--
210 198 €5 150 €3 792 €5 048 €---
310 402 €5 042 €3 684 €5 360 €---
410 610 €4 930 €3 572 €5 680 €---
510 822 €4 814 €3 456 €6 008 €---
611 039 €4 694 €3 336 €6 344 €---
711 259 €4 571 €3 212 €6 688 €---
811 484 €4 443 €3 085 €7 041 €---
911 714 €4 311 €2 953 €7 403 €---
1011 948 €4 174 €2 816 €7 774 €---
1112 187 €4 033 €2 675 €8 154 €---
1212 431 €3 888 €2 529 €8 544 €---
1312 680 €3 737 €2 379 €8 943 €---
1412 933 €3 581 €2 223 €9 352 €---
1513 192 €3 420 €2 062 €9 772 €---
1613 456 €3 254 €1 896 €10 202 €---
1713 725 €3 082 €1 724 €10 643 €---
1813 999 €2 904 €1 546 €11 095 €---
1914 279 €2 721 €1 362 €11 559 €---
2014 565 €2 531 €1 173 €12 034 €---
2114 856 €2 335 €976 €12 522 €---
2215 154 €2 132 €774 €13 021 €---
2315 457 €1 923 €564 €13 534 €---
2415 766 €1 706 €348 €14 060 €---
2516 081 €1 482 €124 €14 599 €---
TOTAL320 236 €104 864 €56 156 €215 372 €10 007 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 002 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 372 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 100 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 100 €-3 002 €+5 102 €
2+2 100 €+1 514 €+586 €
3+2 100 €+1 608 €+492 €
4+2 100 €+1 704 €+396 €
5+2 100 €+1 802 €+298 €
6+2 100 €+1 903 €+197 €
7+2 100 €+2 007 €+93 €
8+2 100 €+2 112 €-12 €
9+2 100 €+2 221 €-121 €
10+2 100 €+2 332 €-232 €
11+2 100 €+2 446 €-346 €
12+2 100 €+2 563 €-463 €
13+2 100 €+2 683 €-583 €
14+2 100 €+2 806 €-706 €
15+2 100 €+2 932 €-832 €
16+2 100 €+3 061 €-961 €
17+2 100 €+3 193 €-1 093 €
18+2 100 €+3 329 €-1 229 €
19+2 100 €+3 468 €-1 368 €
20+2 100 €+3 610 €-1 510 €
21+2 100 €+3 756 €-1 656 €
22+2 100 €+3 906 €-1 806 €
23+2 100 €+4 060 €-1 960 €
24+2 100 €+4 218 €-2 118 €
25+2 100 €+4 380 €-2 280 €
Total+52 500 €+64 612 €+-12 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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