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Détails du bien

Bien expiré
VilleClisson (44)
Surface74
Coût Total159 959
Loyer Annuel9 318
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-135
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 990 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 013,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

44190 St Hilaire de Clisson, Dominique CHARRON vous présente cet ancien corps de ferme d'environ 74 M², non viabilisé (tous les réseaux passent à proximité). Idéal primo accédant ou investisseur. Le changement de destination d'anciens bâtiments en logement a été validé par la mairie de St Hilaire, lors de l'instruction d'un certificat d'urbanisme opérationnel. Bâtiment en pierre, composé actuellement de 3 pièces à rénover. Cet ensemble immobilier vous est proposé au prix de 74 990 euros, honoraires charge acquéreurs inclus de 4 990 euros, soit un prix net vendeurs de 70 000 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : N'hésitez pas à demander la fiche commerciale accompagnée des différents diagnostiques obligatoires. Bien non soumis au DPE. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Dominique CHARRON, agissant sous le statut d'agent commercial auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, ou par courriel à , RSAC 850401662 Nantes. Mandat référence 420682. Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. SAS PROPRIETES PRIVEES, 44 allée des Cinq Continents, ZAC Le Chêne Ferré - Bâtiment C, 44120 VERTOU, carte professionnel CPI 4401 2016 000 010 388 CCI NANTES-SAINT NAZAIRE. (7.13 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Dominique CHARRON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : NANTES 850401662 - .

Ville : Clisson
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44190
Total : 159 959
Prix d'acquisition : 74 990
Travaux : 78 970
Valeur du bien : 153 960
Frais de notaire : 5 999
Coût estimé : 5 999
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74
Loyer prédit : 10.49€/m²/mois
Fourchette : 8.00€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9318€/an
Fourchette totale : 592€ - 1018€/mois
Fourchette annuelle : 7105€ - 12221€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 959
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :46,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 180,63
Coût de l'assurance :13 996,41
Taxe foncière : 931,83€/an
Soit par mois : 77,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 776,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage adapté, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer un chauffage ancien ou inexistant.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles à double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Viabilisation
Viabilisation du bâtiment avec raccordement aux réseaux d'eau, électricité et assainissement.
Quantité: 1 bâtiment
Raison: Bâtiment non viabilisé, tous les réseaux passent à proximité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 970(1 067 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 320
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13320€ = 13320€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 250
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3250€ = 3250€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:6 000
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:4 000
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Gros œuvre:10 000
    Viabilisation bâtiment: 1 bâtiment × 10000€ = 10000€ (incluant raccordements aux réseaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clisson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 318 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 274 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 959 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 970
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 736
Revenus locatifs : +9 318
Charges déductibles : -85 736
Résultat foncier Année 1 : -76 417(Déficit de 76 417 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 55 017
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 766 €/an
Revenus locatifs : +9 318
Charges déductibles : -6 766
Résultat foncier Années 2+ : 2 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 55017.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 990
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 744(65% de 74 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 744 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 31885 7415 279-76 42321 400 €55 023 €55 023 €
29 5056 6305 1382 875--52 148 €
39 6956 4844 9923 211--48 936 €
49 8896 3324 8413 556--45 380 €
510 0866 1764 6853 910--41 470 €
610 2886 0154 5234 273--37 197 €
710 4945 8484 3564 646--32 551 €
810 7045 6754 1845 029--27 522 €
910 9185 4974 0055 421--22 101 €
1011 1365 3123 8215 824--16 277 €
1111 3595 1213 6306 237--10 039 €
1211 5864 9243 4336 662---
1311 8184 7203 2297 098---
1412 0544 5093 0187 545---
1512 2954 2912 8008 004---
1612 5414 0662 5748 475---
1712 7923 8332 3418 959---
1813 0483 5922 1009 456---
1913 3093 3431 8519 966---
2013 5753 0851 59410 490---
2113 8472 8191 32711 027---
2214 1232 5441 05211 580---
2314 4062 25976712 147---
2414 6941 96547312 729---
2514 9881 66016913 328---
TOTAL298 468192 44376 181106 02521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 025
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 957-6 420+8 377
2+1 9570+1 957
3+1 9570+1 957
4+1 9570+1 957
5+1 9570+1 957
6+1 9570+1 957
7+1 9570+1 957
8+1 9570+1 957
9+1 9570+1 957
10+1 9570+1 957
11+1 9570+1 957
12+1 957+1 999-42
13+1 957+2 129-172
14+1 957+2 263-306
15+1 957+2 401-444
16+1 957+2 543-586
17+1 957+2 688-731
18+1 957+2 837-880
19+1 957+2 990-1 033
20+1 957+3 147-1 190
21+1 957+3 308-1 351
22+1 957+3 474-1 517
23+1 957+3 644-1 687
24+1 957+3 819-1 862
25+1 957+3 998-2 041
Total+48 925+34 819+14 106
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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