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Maison à vendre

VilleSaint-Sébastien-d'Aigrefeuille (30)
Surface110.07m²
Coût Total154 200€
Loyer Annuel12 261€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 110.07 m²
Prix au m² : 863,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Belle vue, Exposition sud

Saint-Sébastien-D'Aigrefeuille. A 10 km d'Alès. Cette maison de village de 5 pièces, d'une superficie d'environ 110 m2, saura vous séduire par le charme authentique de la pierre. Elle offre également un beau potentiel que vous pourrez aménager selon vos idées les plus mûrement réfléchies. L'entrée s'ouvre sur une agréable pièce de vie exposée plein sud, très lumineuse, offrant une vue dégagée et dominante sur les montagnes. Elle dessert un salon-séjour, une chambre ainsi qu'une arrière-cuisine pouvant être transformée en salle d'eau avec WC. Un escalier en bois mène à l'étage supérieur, où se trouvent deux chambres supplémentaires ainsi qu'une mezzanine. Au rez-de-chaussée, vous bénéficierez d'un porche, de trois caves, d'une remise pouvant être aménagée, ainsi que d'une cour intérieure Logement adapté à un couple de premiers accédants. Travaux à prevoir: Toiture, sanitaires, cuisine et autres. Annonce publiée sous la responsabilité éditoriale de Thierry PIZZO agissant en qualité d'agent commercial indépendant inscrit au RSAC de Nimes sous le No 380 016 436 Disponible 7J/7 Cette annonce vous est proposée par Pizzo Thierry - EI - NoRSAC: 380016436, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Nimes Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Saint-Sébastien-d'Aigrefeuille
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30140
Coordonnées : 44.116995, 3.985236
Total : 154 200€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 51 600€
Valeur du bien : 146 600€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110.07m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1022€/mois
Loyer annuel estimé : 12261€/an
Fourchette totale : 818€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 9817€ - 15314€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 819,1 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :310 298 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-215 298€ (-69.4%)
Marge achat-revente :156 098€ (50.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :44,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 792,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 012,50€
Coût de l'assurance :13 492,50€
Taxe foncière : 1 226,15€/an
Soit par mois : 102,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 021,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :127,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 301 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 - Entrée en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 600 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 600€
    Isolation toiture/combles: 110 m² × 60€/m² = 6600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Entrée - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds entrée: 8 m² × 40€/m² = 320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Sébastien-d'Aigrefeuille (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 022 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Calcul : 1 022 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 870 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 200 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 226 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 236 €
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -58 236 €
Résultat foncier Année 1 : -45 974 €(Déficit de 45 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 636 €/an
Revenus locatifs : +12 261 €
Charges déductibles : -6 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 626 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24574.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 261 €58 241 €4 875 €-45 979 €21 400 €24 579 €24 579 €
212 507 €6 508 €4 742 €5 999 €--18 580 €
312 757 €6 370 €4 605 €6 386 €--12 194 €
413 012 €6 229 €4 463 €6 783 €--5 410 €
513 272 €6 082 €4 316 €7 190 €---
613 538 €5 931 €4 165 €7 606 €---
713 808 €5 775 €4 009 €8 033 €---
814 085 €5 614 €3 848 €8 470 €---
914 366 €5 448 €3 682 €8 918 €---
1014 654 €5 276 €3 510 €9 377 €---
1114 947 €5 099 €3 333 €9 848 €---
1215 246 €4 916 €3 150 €10 330 €---
1315 550 €4 727 €2 961 €10 823 €---
1415 861 €4 532 €2 766 €11 329 €---
1516 179 €4 331 €2 565 €11 848 €---
1616 502 €4 123 €2 357 €12 380 €---
1716 832 €3 908 €2 142 €12 924 €---
1817 169 €3 686 €1 920 €13 483 €---
1917 512 €3 457 €1 692 €14 055 €---
2017 863 €3 221 €1 455 €14 641 €---
2118 220 €2 977 €1 211 €15 243 €---
2218 584 €2 725 €959 €15 859 €---
2318 956 €2 465 €699 €16 491 €---
2419 335 €2 197 €431 €17 138 €---
2519 722 €1 919 €154 €17 802 €---
TOTAL392 738 €165 759 €70 012 €226 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 261 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 575 €-6 420 €+8 995 €
2+2 575 €0 €+2 575 €
3+2 575 €0 €+2 575 €
4+2 575 €0 €+2 575 €
5+2 575 €+534 €+2 041 €
6+2 575 €+2 282 €+293 €
7+2 575 €+2 410 €+165 €
8+2 575 €+2 541 €+34 €
9+2 575 €+2 675 €-100 €
10+2 575 €+2 813 €-238 €
11+2 575 €+2 954 €-379 €
12+2 575 €+3 099 €-524 €
13+2 575 €+3 247 €-672 €
14+2 575 €+3 399 €-824 €
15+2 575 €+3 554 €-979 €
16+2 575 €+3 714 €-1 139 €
17+2 575 €+3 877 €-1 302 €
18+2 575 €+4 045 €-1 470 €
19+2 575 €+4 216 €-1 641 €
20+2 575 €+4 392 €-1 817 €
21+2 575 €+4 573 €-1 998 €
22+2 575 €+4 758 €-2 183 €
23+2 575 €+4 947 €-2 372 €
24+2 575 €+5 142 €-2 567 €
25+2 575 €+5 341 €-2 766 €
Total+64 375 €+68 094 €+-3 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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