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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCommentry (03)
Surface344m²
Coût Total231 309€
Loyer Annuel26 605€
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+770€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 064 €
Surface : 344 m²
Prix au m² : 567,05 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 3 salles de bain, Cave, 8 chambres, 10 parkings: 10 parkings

A 15 minutes de Montluçon, sur un parc arboré de plus de 5 000m², maison de maître sur 3 étages, comprenant 8 chambres, deux salons et 65 et 30m², bureau, 6 salles d'eau et salles de bains. Dépendances de plus de 100m² au sol. Travaux à prévoir sur l'ensemble. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Commentry
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03600
Coordonnées : 46.273145, 2.751822
Total : 231 309€
Prix d'acquisition : 195 064€
Travaux : 20 640€
Valeur du bien : 215 704€
Frais de notaire : 15 605€
Coût estimé : 15 605€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 344m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.88€ - 8.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 2217€/mois
Loyer annuel estimé : 26605€/an
Fourchette totale : 1680€ - 2926€/mois
Fourchette annuelle : 20161€ - 35109€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :8.72% - 15.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :618,18 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 654 €
Prix d'achat :195 064 €
Décote à l'achat :-17 590€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-18 655€ (-8.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 309€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 155,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :69,39€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 224,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 343,33€
Coût de l'assurance :20 817,81€
Taxe foncière : 2 660,51€/an
Soit par mois : 221,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 217,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 446,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :770,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 344 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 344 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 43 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 120 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 2 salons (environ 50 m² total)
Raison: État moyen - nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 344 m²
Raison: Sécurité et conformité - plomberie en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 640 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 640€
    Isolation toiture/combles: 344 m² × 60€/m² = 20640€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 217 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 605 €/an
Calcul : 2 217 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 309 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 833 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 661 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 082 €
Revenus locatifs : +26 605 €
Charges déductibles : -32 082 €
Résultat foncier Année 1 : -5 476 €(Déficit de 5 476 €)
Imputable sur revenu global : 5 476 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 442 €/an
Revenus locatifs : +26 605 €
Charges déductibles : -11 442 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 164 €/an
Prix d'achat du bien : 195 064 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 792 €(65% de 195 064 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 611 €/an
Calcul : 126 792 € × 3,636% = 4 611 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 605 €32 089 €7 956 €-5 484 €5 484 €--
227 137 €11 240 €7 747 €15 897 €---
327 680 €11 024 €7 531 €16 656 €---
428 234 €10 800 €7 306 €17 434 €---
528 798 €10 568 €7 075 €18 231 €---
629 374 €10 328 €6 834 €19 047 €---
729 962 €10 079 €6 586 €19 883 €---
830 561 €9 822 €6 328 €20 739 €---
931 172 €9 555 €6 062 €21 617 €---
1031 796 €9 279 €5 786 €22 517 €---
1132 432 €8 993 €5 500 €23 438 €---
1233 080 €8 697 €5 204 €24 383 €---
1333 742 €8 391 €4 898 €25 351 €---
1434 417 €8 074 €4 581 €26 343 €---
1535 105 €7 746 €4 253 €27 359 €---
1635 807 €7 406 €3 913 €28 401 €---
1736 523 €7 054 €3 561 €29 469 €---
1837 254 €6 689 €3 196 €30 564 €---
1937 999 €6 312 €2 819 €31 687 €---
2038 759 €5 921 €2 428 €32 837 €---
2139 534 €5 517 €2 024 €34 017 €---
2240 325 €5 098 €1 605 €35 226 €---
2341 131 €4 665 €1 172 €36 466 €---
2441 954 €4 216 €723 €37 738 €---
2542 793 €3 751 €258 €39 042 €---
TOTAL852 171 €223 314 €115 343 €628 857 €5 484 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 645 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 628 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 587 €-1 645 €+7 232 €
2+5 587 €+4 769 €+818 €
3+5 587 €+4 997 €+590 €
4+5 587 €+5 230 €+357 €
5+5 587 €+5 469 €+118 €
6+5 587 €+5 714 €-127 €
7+5 587 €+5 965 €-378 €
8+5 587 €+6 222 €-635 €
9+5 587 €+6 485 €-898 €
10+5 587 €+6 755 €-1 168 €
11+5 587 €+7 031 €-1 444 €
12+5 587 €+7 315 €-1 728 €
13+5 587 €+7 605 €-2 018 €
14+5 587 €+7 903 €-2 316 €
15+5 587 €+8 208 €-2 621 €
16+5 587 €+8 520 €-2 933 €
17+5 587 €+8 841 €-3 254 €
18+5 587 €+9 169 €-3 582 €
19+5 587 €+9 506 €-3 919 €
20+5 587 €+9 851 €-4 264 €
21+5 587 €+10 205 €-4 618 €
22+5 587 €+10 568 €-4 981 €
23+5 587 €+10 940 €-5 353 €
24+5 587 €+11 321 €-5 734 €
25+5 587 €+11 712 €-6 125 €
Total+139 675 €+188 657 €+-48 982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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